Verband der Geschäftsmieter
Nutzungszweck als Zwangsjacke
In Geschäftsmietverträgen ist der Nutzungszweck vielfach restriktiv formuliert. Dies schränkt den Mieter ein und ist ein Nachteil bei der Suche nach Ersatz- und Untermietern.
Nutzungsklausel als Standard
Die Vorlagen und Mustermietverträge der Vermieter verlangen regelmässig die Angabe des Nutzungszwecks. So heisst es etwa "Das Mietobjekt dient als Konfektionsgeschäft mit der Warengruppe klassische Herrenmode, Accessoires", oder "Nutzung als Bankfiliale freie Sparkassen".
Rechtliche Lage
Die primäre Zweckbestimmung der Mietsache schränkt den Verwendungszweck ein. So darf eine Wohnung nicht als Gewerberaum, ein Büroraum nicht als Werkstatt, ein Lagerraum nicht als Fabrik verwendet werden. Im Rahmen der primären Zweckbestimmung der Räume können die Parteien dann den Nutzungszweck weiter verfeinern. Dieser kann weit oder eng, mit oder ohne Warengruppen, definiert werden.
Nutzt
der Mieter das Mietobjekt anders als vereinbart, so hat der Vermieter das Recht,
wegen Vertragsverletzung zu kündigen und Schadenersatz zu fordern. Sodann
bindet der Nutzungszweck sowohl den Mieter als auch Nach- und Untermieter. Als
Konsequenz darf der Mieter die Mietsache nur an Nachfolge- oder Untermieter weitergeben,
welche sich an die vereinbarte Nutzung halten. Das Modegeschäft für
Übergrössen ist also bei entsprechend eng formuliertem Nutzungszweck
verpflichtet, einen Nachfolger aus demselben Segment vorzuschlagen, ansonsten
der Vermieter seine Zustimmung zur Nach- oder Untervermietung verweigern kann.
Laufende Mietverhältnisse
Ein einmal festgelegter Nutzungszweck lässt sich nicht mehr einseitig verändern. Der Mieter muss die Mietsache zum abgemachten Zweck für die ganze Vertragsdauer nutzen. Darüber hinaus sind Nachfolge- oder Untermieter aus anderen Branchen ausgeschlossen, selbst wenn sie solvent und vertrauenswürdig sind.
Neue Mietverhältnisse
Bei Neuabschluss muss der Mieter auf einer weitgefassten Nutzungsbestimmung bestehen. Es genügt, als Verwendungszweck "Geschäftsraum", "Büros" oder "Verkaufsraum" anzugeben. Mehr braucht es nicht. Bei Verkaufsräumen ist auf die Angabe von Warengruppen zu verzichten.
Tipps
- Besonderes Augenmerk auf die Nutzungsbestimmung richten.
- Nur weitgefasste Verwendungszwecke wie "Büros", "Gewerbe", "Verkaufsräume" akzeptieren.
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Mit freundlichen Grüssen
Verband der Geschäftsmieter
Dr. Armin Zucker