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Umbauarbeiten in Liegenschaften sind für die verbleibenden Geschäftsmieter mit viel Ärger und Immissionen verbunden. Was muss sich der Geschäftsmieter eigentlich bei einem Umbau gefallen lassen?

Grundsatz

Die Rechte des Mieters stützen sich auf Art. 260 OR: „Der Vermieter kann Erneuerung und Änderungen an der Sache nur vornehmen, wenn sie für den Mieter zumutbar sind und wenn das Mietverhältnis nicht gekündigt ist. Der Vermieter muss bei der Ausführung der Arbeiten auf die Interessen des Mieters Rücksicht nehmen; allfällige Ansprüche des Mieters auf Herabsetzung des Mietzinses und auf Schadenersatz bleiben vorbehalten.“

Zumutbarkeit des Umbaus

Umbauarbeiten, welche dem Mieter den Gebrauch der Mietsache erheblich erschweren oder verunmöglichen, sind unzumutbar. Je sensibler der Betrieb auf Immissionen reagiert, umso strenger die Anforderungen an die Zumutbarkeit. Einer Arztpraxis oder einem Labor sind Umbauarbeiten mit erheblichen Immissionen generell nicht zumutbar.
Gefährden Umbauten die Gesundheit von Angestellten (z.B. bei Asbestsanierung) oder sind sie unvereinbar mit Betriebsbewilligungen, sind sie unzumutbar.

Baustopp nach Kündigung

Unerlaubt sind Renovationsarbeiten im gekündigtem Mietverhältnis. Will ein Geschäftsmieter die Umtriebe und Störungen eines Umbaus nicht in Kauf nehmen, so kann er den Mietvertrag kündigen. Dann muss der Vermieter mit dem Umbau bis zum Auszug des Geschäftsmieters zuwarten. So hat ein Mieter die Möglichkeit, sich einem angekündigten Umbau zu entziehen, indem er kündigt.

Umbau ausserhalb der Mieträume?

Gewiefte Vermieter stellen sich auf den Standpunkt, nach einer Kündigung des Mieters dürfen sie nur dessen Mieträume nicht umbauen. In den übrigen Teilen Gebäudes seien Umbauarbeiten dagegen gestattet. Das wird aber von Mieterseite bestritten. Wenn der Mieter im gekündigten Mietverhältnis ernsthaft beeinträchtigt wird, so sind Umbauten auch ausserhalb der Mieträume unzulässig.

Tretmine „Saldovereinbarung“

Obschon das Gesetz den Mietern Anspruch auf Herabsetzung der Miete und auf Schadenersatz gibt, wird versucht, diese Ansprüche auszuhebeln. So präsentieren Vermieter Vereinbarungen im Voraus, worin die Dauer und die Intensität der Umbauarbeiten kleingeredet und die Forderungen des Mieters mit einer Saldoklausel erledigt werden. Solche Mogelpackungen sind rundweg abzulehnen. Die Dauer und Intensität eines Umbaus stehen erst nach dessen Abschluss fest.

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Mit freundlichen Grüssen
Verband der Geschäftsmieter

Dr. Armin Zucker

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