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Die Zeit der Renditenmaximierung will nicht zu Ende gehen. Jüngstes Beispiel ist der Rechtsstreit zwischen der Warenhaus-Kette Manor und der Hauseigentümerin Swiss Life um das Oscar-Weber-Warenhaus an der Zürcher Bahnhofstrasse. Es geht darum, ob ein Verlängerungsrecht mit überrissenen Mietzinsforderungen zunichte gemacht werden kann. Eine Frage, die für Geschäftsmieter existenziell ist.

Vorgeschichte

Die Warenhaus-Kette Manor soll ihr Flaggschiff an der Bahnhofstrasse Zürich nach 30 Jahren räumen. Dies trotz einer Option von Manor auf Verlängerung um fünf Jahre. Die Vermieterin Swiss Life machte Manor eine Offerte mit einem Mietzins, der für das Warenhaus nicht mehr tragbar ist. Manor wirft dem Hauseigentümer vor, deren Angebot zähle nicht als echte Offerte. Viele Geschäftsmieter stehen vor identischer Situation.

Verlängerungsrecht – der Teufel steckt im Detail

Konflikte entstehen, wenn der Vermieter bei der Vertragsverlängerung den Mietzins laut Mietvertrag erhöhen darf. Zankapfel ist die Festlegung des zukünftigen Mietzinses. Dabei kommt es darauf an, ob der Mietvertrag auf Orts- und Quartierüblichkeit oder auf die Marktmiete verweist.

Mit Orts- und Quartierüblichkeit ist der Quervergleich mit mindestens fünf identischen Objekten gemeint. Abgestellt wird auf aktuell laufende Mietverträge, was günstige Altmieten einschliesst.

Anders die Marktmiete. Darunter ist der Mietzins von Neuabschlüssen gemeint. Relevant sind dabei konkrete Verträge und nicht Preise in Inseraten, welche oft blosse Wunschvorstellungen der Vermieter wiedergeben.

Heisse Luft oder durchsetzbarer Anspruch?

Die Vertragsverlängerung kommt zustande, wenn der zukünftige Mietzins bestimmbar ist. Was orts- und quartierüblich ist, hat das Bundesgericht klar definiert. Der zukünftige Mietzins nach diesen Kriterien ist somit bestimmbar. Auch der marktübliche Mietzins lässt sich mit Gutachten und Statistiken feststellen. Weil der Vermieter die Forderung nach höherer Miete aufstellt, trägt er die Beweislast dafür, dass seine Offerte dem abgemachten Kriterium entspricht.

Marktüblicher Preis für gleiche Branche oder Luxusmieter?

Swiss Life argumentiert, mit kleineren Shops (sprich Luxusuhren und Markentextilien) und Büros seien höhere Mietzinse erzielbar als mit einem Warenhaus. Solche Argumente hören auch Fachgeschäfte und Gastro-Betriebe, denen der Mietzins bei Vertragsverlängerung hinaufgeschraubt werden soll.

Juristisch entscheidend ist, ob der Marktpreis für einen gleichartigen Betrieb oder für einen Mieter aus einer anderen Branche gilt. Weil der Mietvertrag durch den Verwendungszweck die Branche festlegt, sollten nur Vergleiche mit Mietern aus der gleichen Branche zulässig sein. Denn die Absicht der Parteien war, eine Erhöhung der Miete auf Marktniveau unter Beibehaltung der bisherigen Nutzung zu ermöglichen, nicht aber, dass der bisherige Mieter mit Konkurrenten aus der Luxusbranche mithalten muss. Das letzte Wort in diesem brisanten Streit haben die Gerichte.

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Mit freundlichen Grüssen
Verband der Geschäftsmieter

Dr. Armin Zucker

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