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Ab 1. November 2013 müssen Vermieter beim Abschluss eines Mietvertrages im Kanton Zürich den Mietzins des Vormieters mit amtlichem Formular bekanntgeben. Diese Pflicht betrifft ausschliesslich Wohnräume und nicht Geschäftsflächen. Schade, denn auch Geschäftsmieter benötigen diesen Schutz.

Auswirkungen der Formularpflicht

Der Mieter erfährt mit dem Formular, wie viel sein Vorgänger für das Mietobjekt bezahlt hat. Eine Mietzinserhöhung bei einem Mieterwechsel muss zudem genauso begründet werden wie eine Erhöhung während der Vertragsdauer. Die Praxis des Bundesgerichtes hat zudem die Prozesschancen des Mieters bei der Anfechtung des Anfangsmietzinses wesentlich verbessert. Erhöht der Vermieter die Anfangsmiete um mehr als 10 %, hat nicht mehr der Mieter die Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses zu beweisen. Der Vermieter muss den Nachweis für die Rechtmässigkeit des von ihm angerufenen Erhöhungsgrundes liefern. Das wird für den Vermieter vielfach äusserst schwierig. Scheitert der Vermieter mit seiner Begründung, so wird die Anfangsmiete auf das Niveau der nachvollziehbaren Kostenentwicklung oder des Vormieters gesenkt.

Mietexzesse bei Gastro- und Verkaufsfläche

Während die Büromieten stagnieren, klettern die Preise für Gastro- und Ladenflächen in Citylagen in die Höhe. Viele Hausbesitzer fordern bei Neuvermietung massiv mehr Miete. Und dies nicht, weil investiert wurde. Nein, alleine weil der Nachbar eine höhere Miete kassiert. Die Formularpflicht für die Anfangsmiete wäre deshalb auch bei Geschäftsräumen notwendig.

Ausweg für Geschäftsmieter: Anfechtung der Anfangsmiete innert 30 Tagen

Selbst ohne Formularpflicht kann sich der Geschäftsmieter wehren. Zwar bleibt ihm der exakte Mietzins des Vorgängers oft verborgen. Doch darf der Geschäftsmieter den Anfangsmietzins innert 30 Tagen nach Übernahme bei der Schlichtungsbehörde anfechten und dessen Herabsetzung verlangen, auch ohne Formular. Es genügt eine erhebliche Erhöhung des Mietzinses, was bei mehr als 10 % im Vergleich zum Vormieter der Fall ist. Da bei attraktiven Standorten der Mietzins bei Mieterwechsel aktuell regelmässig um mehr als 10 % erhöht wird, ist diese Bedingung beinahe immer erfüllt. Dann kommt es zur gleichen Situation wie bei der Wohnungsmiete, der Beweislastumkehr. Der Vermieter muss die Zulässigkeit der massiven Erhöhung beweisen, was für ihn wegen der strengen bundesgerichtlichen Vorgaben kaum möglich ist.

Die Anfechtung der Anfangsmiete erfordert Nervenstärke. Die Mehrheit der Geschäftsmieter wird davor zurückschrecken, das Mietverhältnis gleich mit einem Streit gegen den Vermieter zu beginnen. Doch das Recht steht auf Ihrer Seite. Eine Kündigung des Vermieters wegen Anfechtung der Anfangsmiete ist übrigens missbräuchlich.

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Mit freundlichen Grüssen
Verband der Geschäftsmieter

Dr. Armin Zucker

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