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In einem neuen Urteil entschied das Bundesgericht, dass für die Anfechtung der Anfangsmiete der Nachweis von Wohnungsnot genügt. Gilt das Urteil auch für Geschäftsmieter?

Hintergrund des Urteils

Das Zürcher Obergericht verlangte, dass der Mieter erstens eine Wohnungsnot belegt und zweitens zusätzlich nachweist, dass er sich deshalb in einer Zwangslage befunden hat. Dazu muss er belegen, dass er sich um eine Wohnung bemüht hat. Nach Ansicht des Bundesgerichts genügt es für die Anfechtung aber, wenn der Mieter sich ENTWEDER in einer Notlage befunden hat ODER auf dem örtlichen Markt eine Wohnungsnot besteht.

Anfechtbarkeit der Anfangsmiete auch bei Geschäftsräumen

Das Mietrecht nennt ausdrücklich die Geschäftsräume bei der Anfechtung der Anfangsmiete. Damit gelten für Wohnungen und Geschäftsräume dieselben Regeln. Somit kann auch der Geschäftsmieter den Mietzins in drei alternativen Fällen nachträglich anfechten. Nämlich (a)  wenn der Mieter aufgrund einer persönlichen Notlage zum Abschluss des Vertrags gezwungen war, (b) wenn er sich wegen der Situation auf dem lokalen Immobilienmarkt zum Vertragsabschluss gezwungen sah und schließlich (c) wenn der Mietzins gegenüber demjenigen des Vormieters erheblich erhöht wurde.

Bedeutung von Statistiken

Der Mieter muss den Mangel an Wohnungen oder Geschäftsräumen beweisen. Kein Problem bei Wohnungen, wo es genügend Statistiken zu Leerwohnungsziffern gibt. Bei Geschäftsräumen ist es schwieriger. Denn an Büros besteht – mit Ausnahme weniger Zentrumslagen – ein Überangebot. Ladenlokale an gut frequentierter Passantenlage sind weiterhin gesucht. Wenn keine verlässlichen Daten über leerstehende Geschäftsräume vorhanden sind, ist es dem Geschäftsmieter aber möglich, den ihm obliegenden Nachweis, dass er sich aufgrund einer Zwangslage zum Vertragsschluss gezwungen sah, auf andere Weise zu erbringen, namentlich durch den Nachweis fruchtloser Suchbemühungen.

Tretminen bei Vertragsverlängerung

Die Verlängerung eines ablaufenden Mietvertrages nutzen Vermieter regelmäßig zu massiven Mieterhöhungen. Der Bestandesmieter, sei er Ladenbesitzer, Unternehmer oder Gastronom, ist ortsgebunden und tätigte oft hohe Investitionen. So ist er stärker erpressbar als der Neumieter. Hier stellen sich zwei Fragen: Gilt die Vertragsverlängerung als neuer Vertrag mit dem Recht zur Anfangsmietanfechtung? Oder kommen die Regeln der Mietzinserhöhung  zur Anwendung? Die Rechtsprechung ist uneinheitlich. Vorsichtshalber soll der Bestandesmieter eine Mieterhöhung als Anfangsmiete anfechten, selbst wenn er das Mietobjekt schon früher nutzte. Auf eine baldige Klärung durch das Bundesgericht ist zu hoffen.

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Mit freundlichen Grüssen
Verband der Geschäftsmieter

Dr. Armin Zucker

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