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Stellt der Lockdown von Geschäftsräumen wegen Covid einen mietrechtlichen Mangel dar, der zur Mietzinsherabsetzung berechtigt? Neues Basler Urteil sagt Ja.

In Betreibungsverfahren scheiterten bisher die Vermieter mit ihren Forderungen für Mietzinse während der Lockdowns. Der Grund: die summarische Prüfung im Rechtsöffnungsverfahren verlangt eine klare Rechtslage.

Im Rahmen ordentlicher Prozesse übernahmen bisher das Mietgericht Zürich und das Mietgericht Genf die vermieterfreundliche Auffassung und verneinten einen Mangel infolge Lockdowns. Weder die kantonalen Oberinstanzen noch das Bundesgericht hatten bisher Gelegenheit, sich zu dieser Frage zu äussern.

Frischen Wind bringt jetzt das Urteil des Zivilgerichts des Kantons Basel-Stadt vom 28. Januar 2022 (noch nicht rechtskräftig). Das Basler Gericht vertritt zutreffend die Auffassung, dass der Lockdown einen Mangel am Mietobjekt auslöst. Der vereinbarte Verwendungszweck im Mietvertrag («Ladenlokal», «Gastronomiebetrieb», «Fitnesscenter») definiert den tauglichen Zustand. Die Covid-19-Verordnung 2 richtet sich weder ausschliesslich an den Mieter noch den Vermieter, sondern an die Allgemeinheit und kann damit grundsätzlich sowohl den Mieter als auch den Vermieter betreffen. Die ausdrückliche Vereinbarung im beurteilten Mietvertrag, das Mietobjekt als Restaurant benutzen zu dürfen, bewirkt gleichsam den Objektbezug des an die Allgemeinheit gerichteten öffentlich-rechtlichen Verbots, ein Restaurant zu betreiben. Damit liegt ein Mangel am Mietobjekt vor. Es genügt daher nicht, wenn die Liegenschaft ohne bauliche Mängel ist. Es dürfen auch keine Rechtsmängel bestehen, die den Verwendungszweck vereiteln, jedenfalls nicht Rechtsmängel, die der Mieter nicht zu vertreten hat.

Es war der Mieterin möglich, das Schnellimbiss-Restaurant als reinen Take-Away-Betrieb während dem Lockdown weiterzuführen. Allerdings mussten die Sitzplätze, welche den grössten Teil der Mietfläche ausmachen, abgesperrt werden. Bei der Berechnung der Mietzinsherabsetzung handelt es sich um einen Ermessensentscheid. Die Mietzinsreduktion muss verhältnismässig zur Gebrauchseinschränkung des Mietobjekts sein. Berücksichtigt man rein den Umsatzverlust des Basler Take-Away-Betriebes, so hätte die Mietzinsherabsetzung 60% betragen müssen. Stellt man auf die nutzbare Fläche ab, so wäre eine Mietzinsherabsetzung von rund 80% angemessen gewesen. Das Basler Gericht gewährt lediglich 30%, u.a. mit der Begründung, das Personalstunden eingespart werden konnten und eine erleichterte Möglichkeit der Kurzarbeit bestand. Dies mag zutreffen. Die Kurzarbeitsentschädigung ist eine Kompensation des Bundes, damit dem Personal eines Betriebes der Lohn weiter bezahlt werden kann, obwohl keine Arbeitsleistung erbracht wird. Mit einer Gebrauchseinschränkung des Mietobjekts im Sinne eines Mangels hat die Kurzarbeitsentschädigung nichts zu tun. Sie ist keine Entschädigung für die Unbenutzbarkeit der Lokalität. Bei der Kurzarbeitsentschädigung wie auch bei Härtefallgeldern und Versicherungs-zahlungen handelt sich um sachfremde Kriterien, die bei der Festsetzung der Mietzinsherabsetzung nicht berücksichtigt werden dürfen.

Das Basler Gericht schliesst in Übereinstimmung mit dem Mietgericht Zürich die Anwendung der Vertragsanpassung infolge grundlegend veränderter Umstände «clausula rebus sic stantibus» nicht generell aus. Diese weitere Rechtsgrundlage für die Herabsetzungsforderung prüfte das Basler Gericht nicht, weil sie gegenüber dem Herabsetzungsanspruch infolge Mangels bloss subsidiär zu berücksichtigen ist.

Wir informieren Sie laufend über neue Urteile zur Mietzinsherabsetzung wegen Covid.

Sie können mit der Durchsetzung gegenüber dem Vermieter auch zuwarten, denn Ihre Ansprüche verjähren erst fünf Jahre nach der zu viel geleisteten Mietzahlung.

Noch Fragen? Profitieren Sie von unserem Beratungsservice – für Mitglieder kostenlos!
E-Mail: Info@Geschaeftsmieter.org, www.geschaeftsmieter.org
 

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