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Das Dilemma der Nationalbank ist offensichtlich: Sie will die Teuerung mit einem Anstieg des Referenzzinssatzes bekämpfen. Dabei führt genau dieser Anstieg zu höheren Mieten, was wiederum die Teuerung anheizt. Doch nicht jede Erhöhung ist gerechtfertigt.

Indexierte Mietzinse: Eine Überprüfung ist einfach und kann sich lohnen

Geschäftsmietverträge mit einer festen Laufzeit von mindestens fünf Jahren sehen in der Regel vor, dass der Mietzins einmal im Jahr an der Teuerung angepasst werden kann (sogenannter indexierter Mietzins). Die meisten Geschäftsmietverträge sind indexiert. Massgebend ist dann ausschliesslich der LIK (Landesindex der Konsumentenpreise) und nicht der Referenzzinssatz. Die Erhöhung des Referenzzinssatzes wirkt sich also nicht direkt auf indexierte Mietverträge aus. Die Prüfung einer IndexErhöhung ist relativ simpel. Der bisherige Mietzins multipliziert mit dem aktuellen Indexstand, dividiert durch den Indexstand bei der letzten Anpassung ergibt den Mietzins für die Zukunft. Der Vermieter muss für eine tatsächliche Erhöhung das vom Gesetz vorgeschriebene Formular verwenden. Ohne amtliches Formular bleibt die Erhöhung wirkungslos und muss vom Mieter nicht einmal angefochten werden.

Die Prüfung dieser Erhöhung beschränkt sich somit auf die Kontrolle ob: 1. im Vertrag eine feste Laufzeit von fünf Jahren und eine Anpassung an den Index vereinbart ist und 2. richtig gerechnet wurde.

Anpassung an den Referenzzinssatz

Wurde keine feste Laufzeit von mindestens fünf Jahren vereinbart oder läuft der Mietvertrag nach Ablauf dieser festen Vertragsdauer unbefristet weiter, kann der Vermieter aufgrund des Anstiegs des Referenzzinssatzes von 1.25% auf 1.5% die Nettomiete auf den nächsten Kündigungstermin um 3% erhöhen. Doch nicht nur das: Zusätzlich kann die Teuerung um 40% angepasst werden. Das ist aber nicht alles: Unter dem Titel Kostensteigerung kann der Vermieter gestiegene Kosten für Unterhalt und Abgaben geltend machen.

Hier lohnt es sich, genauer hinzuschauen. So muss zuerst geprüft werden, ob im Vertrag tatsächlich ein Referenzzinssatz von 1.25% gilt. Das ist nur dann der Fall, wenn der Vertrag nach 2019 abgeschlossen wurde oder der Vermieter den Mietzins jeweils am sinkenden Referenzzinssatz angepasst hat.

Streitpunkt Kostensteigerung

Zeigt der Vermieter eine Anpassung an den Referenzzinssatz an, muss nicht nur geprüft werden, ob die Anpassung an Referenzzinssatz und Teuerung korrekt berechnet wurden. Auch die veranschlagte Kostensteigerung ist zu beachten.

In der Praxis kommen bei der Kostensteigerung Pauschalen zur Anwendung. Dies, obwohl der Gesetzgeber eine Pauschalierung der Kostensteigerung nicht vorsieht und das Bundesgericht dies nur in Ausnahmefällen für zulässig erachtet. Welche Pauschale zur Anwendung kommt ist regional unterschiedlich. In einigen Regionen kommt es darauf an, wie viel Betriebskosten dem Mieter direkt in Rechnung gestellt werden. Je mehr Betriebskosten aus der Nettomiete ausgeschieden sind, je tiefer die Kostensteigerungspauschale (0% – 0.5%). Unter mietrecht.ch kann bei der Suche nach der zuständigen Schlichtungsbehörde geprüft werden, welche Praxis in Ihrer Region gilt.

Berechnungsgrundlage: Letzte Erhöhung

Der Gesetzgeber sieht vor, dass für die Berechnung des neuen Mietzinses die letzte anfechtbare Mietzinserhöhung gilt. Wurde die Miete seit Mietbeginn nur gesenkt, gelten die Berechnungsgrundlagen des Mietvertrages (Referenzzinssatz/Teuerung/Kostensteigerung). Wenn nun der Vermieter bei den gewährten Senkungen in den letzten Jahren jeweils eine zu hohe Kostensteigerungspauschale zu seinen Gunsten angewendet hat, kann dies bei der Berechnung des künftigen Mietzinses korrigiert werden. Dazu muss die aktuelle Erhöhung aber innert Frist angefochten werden.

Was gilt, wenn der Vertrag nach Ablauf der festen Laufzeit unbefristet weiterläuft?

Wurde ein Mietvertrag im September 2012 für eine feste Laufzeit von zehn Jahren abgeschlossen, galt bei Vertragsschluss ein Referenzzinssatz von 2.25%. Wenn nun der Vertrag nach Ablauf dieser zehn Jahre unbefristet weiterläuft und der Mieter auf den ersten möglichen Kündigungstermin keine Anpassung an den gesunkenen Referenzzinssatz forderte, gilt fortan aber nicht etwa der Referenzzinssatz von 2.25% sondern der Referenzzinssatz, der bei Ende der festen Laufzeit galt. Das wäre in diesem Beispiel 1.25%. Der Mieter hat so einen Senkungsanspruch von beinahe 10% verloren.

Diese Rechtsprechung des Bundesgerichts ist – einmal mehr – lebensfremd, da kaum ein Geschäftsmieter auf die Idee kommt, nach Ablauf der Mindestlaufzeit eine Anpassung an den Referenzzinssatz einzufordern.

Einrede des übersetzten Ertrags

Gesetz und Rechtsprechung sehen vor, dass der Mieter eine Erhöhung abwehren kann, wenn der Vermieter mit dem neu geltend gemachten Mietzins einen übersetzten Ertrag erzielt. Allerdings hat das Bundesgericht die Schwelle für den übersetzten Ertrag in einem jüngeren Entscheid deutlich erhöht. So gilt ein Ertrag neu erst dann als übersetzt, wenn die Rendite auf dem Eigenkapital den Referenzzinssatz um 2% übersteigt. Früher war nur eine Differenz von 0.5% zulässig.

Viel schwerwiegender ist aber das Problem der Beweislast. So muss der Mieter nachweisen, dass der Vermieter einen übersetzten Ertrag erzielt. Ob dies der Fall ist, kann er aber im Zeitpunkt, in dem er mit der Erhöhung konfrontiert wird, gar nicht beurteilen. Der Vermieter muss zwar bei einer gerichtlichen Auseinandersetzung mitwirken und seine Zahlen offenlegen. Wenn sich aber kein Kaufpreis ermitteln lässt, der nicht älter als 30 Jahre ist, kann gemäss Bundesgericht keine verlässliche Renditeberechnung erstellt werden und der Beweis des übersetzten Ertrages gelingt nicht.

Beim Grundbuchamt erfährt der Mieter auf Anfrage lediglich, wann der letzte Eigentümerwechsel stattfand. Wenn dieser Eigentümerwechsel aber Folge einer Fusion war oder die Liegenschaft mit anderen Häusern in einem Paket gekauft wurde, lässt sich kein Kaufpreis ermitteln. Die Konsequenz davon ist, dass eine Renditeberechnung, die den gerichtlichen Anforderungen genügt, nicht möglich ist. Der Mieter scheitert dann mit dem Nachweis, dass ein übersetzter Ertrag erzielt wird. Das Risiko bei einer gerichtlichen Auseinandersetzung ist deshalb für den Mieter, der einzig den übersetzten Ertrag geltend machen kann, sehr hoch. Die Einrede des übermässigen Ertrages macht deshalb nur dann Sinn, wenn der Mieter mit Gewissheit davon ausgehen kann, dass sich ein Kaufpreis für die Liegenschaft, der nicht mehr als 30 Jahre zurückliegt, eindeutig ermitteln lässt.

Vermieter legen Zahlen ungern offen

Eine Erhöhung anzufechten mit der Einrede, dass ein übersetzter Ertrag erzielt wurde, ist deshalb nur erfolgsversprechend, wenn die Vermieter verhindern wollen, dass ihre Zahlen offengelegt werden, weil sich daraus ein übersetzter Ertrag ergibt.

Tipps:

• Prüfen Sie die Erhöhung unter Berücksichtigung der letzten Mietzinserhöhung oder des Vertrages.
• Klären Sie ab, ob die verlangte Kostensteigerung nicht zu hoch ist. Dabei sind auch Senkungen der Vergangenheit zu beachten.
• Bei Eigentümerwechsel durch Kauf in den letzten dreissig Jahren kann der Einwand des übersetzten Ertrages die Verhandlungsbereitschaft des Vermieters erhöhen.

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E-Mail: Info@Geschaeftsmieter.org, www.geschaeftsmieter.org
 

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