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Ladengeschäfte, Restaurants, Arztpraxen, Handwerksbetriebe, es mehren sich die Verkäufe an Externe mangels Nachfolger. Zur Diskussion steht dann auch der laufende Mietvertrag. Der Vermieter kann sich der Übertragung eines Geschäftsmietvertrages nur aus wichtigen Gründen widersetzen. Dazu gehören u.a. ein reines Schlüsselgeld ohne Bezug zu den Geschäftsaktiven und dem Goodwill. Ein Übernahmepreis, der die materiellen und immateriellen Werte abdeckt, ist dagegen zulässig gemäss einem neuen Bundesgerichtsurteil.

Sachverhalt

Der Betreiber eines Coiffeursalons verlangte vom Vermieter die Genehmigung der Mietvertragsübertragung. Der Preis für die Geschäftsübernahme betrug CHF 40'000. Der Vermieter verweigerte die Übertragung, da der Betrieb kaum Gewinn erwirtschaftete, die Einrichtungen wenig Wert hätten und der Nachfolger keine Berufserfahrung habe. Der Vermieter legte zwei Schätzungen des Geschäftswertes vor, die den Kaufpreis überstiegen.

Urteil des Bundesgericht (BGer 4A_453/2022, 29.8.2023, in mp 1/2024, S. 36 ff.)

Der Geschäftsmieter war zur Vertragsübertragung berechtigt, weil der Vermieter keine wichtigen Ablehnungsgründe hatte. Zwei Schätzungen des Betriebswertes durch Fachleute genügen, ohne dass das Gericht selber ein Gutachten in Auftrag geben müsse. Es wurde nicht der blosse Mietvertrag, sondern darüber hinaus Werte übertragen. Diese Werte können aus Einrichtungen, Warenlager, dem Kundenstamm und weiteren immateriellen Werten wie z.B. Firmenname, Telefonnummer bestehen. Selbst wenn der Nachfolgemieter bloss als Investor agiere, so sei dies kein zulässiger Ablehnungsgrund.

Konsequenzen für die Praxis

Der Übernahmepreis umfasst die materiellen und immateriellen Werte des Betriebes. Die immateriellen Werte sind u.a. der Kundenstamm (Goodwill), Kundenlisten, Firmen- und Produktenamen, Erfindungen und Patente. Diese Positionen dürfen aktiviert werden. Die Bewertung kann je nach Umständen unterschiedlich erfolgen. Ob ein günstiger Mietzins in den Betriebswert einfliessen darf, ist fraglich, da er nicht vom Mieter geschaffen wurde.

Der Betriebswert soll durch mindestens zwei Fachfirmen geschätzt werden. Damit lässt sich eventuell ein aufwändiges gerichtliches Beweisverfahren mit Experten vermeiden.

Das persönliche Engagement des übernehmenden Mieters ist nicht erforderlich. Er kann den Betrieb auch als Investition übernehmen.

Wenn der Mietvertrag eine andere Nutzung zulässt, weil der Verwendungszweck offen formuliert wurde (z.B.: Ladenlokal) sollte die Fortführung des bisherigen Betriebszwecks für eine gewisse Zeit im Übernahmevertrag vereinbart werden. Wird ein Blumengeschäft sogleich zum Uhren-Verkaufsstore umgewandelt, so liegt der Verdacht eines reinen Schlüsselgeldes nahe.

Ist die Mieterpartei eine AG oder GmbH, so entfällt die Zustimmung des Vermieters. Statt den Mietvertrag zu übertragen kann der bisherige Inhaber der Mieterin die Aktien/Anteile seiner Firma verkaufen. Denn der Mietvertrag lautet unverändert auf die bisherige Firma, es ändern sich bloss die Eigentümer der Aktien/Anteile. Der Verkäufer kann je nachdem sogar einen steuerfreien Kapitalgewinn aus dem Verkauf seiner Anteile erzielen. Der Mietvertrag muss gar nicht übertragen werden und es bedarf keiner Zustimmung des Vermieters.

Tipps:

• Betriebswert durch Fachfirmen schätzen lassen
• Fortsetzung des bisherigen Verwendungszwecks abmachen
• Voraus planen: Wechsel der Mietpartei von bisher Einzelfirma in AG/GmbH mit Vermieter vereinbaren, was den späteren Verkauf der Geschäftsanteile samt Mietvertrag ohne Zustimmung des Vermieters ermöglicht

Noch Fragen? Profitieren Sie von unserem Beratungsservice – für Mitglieder kostenlos!
E-Mail: Info@Geschaeftsmieter.org, www.geschaeftsmieter.org
 

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