Verband der Geschäftsmieter
Erhöhung der Miete während fester Vertragsdauer
Während der festen Vertragsdauer sind Mietzinserhöhungen nur ausnahmsweise zulässig. Nun versuchen Vermieter, diesen Grundsatz zu umgehen. Nehmen Sie deshalb die nächste Mietzinserhöhung genau unter die Lupe.
Gesetzliche Vorschrift
Mietzinsanpassungen sind nur auf einen Kündigungstermin zulässig. Bei fester Laufzeit ist dies das Vertragsende bzw. das erstmögliche Kündigungsdatum. Bis zu diesem Zeitpunkt bleibt die Anfangsmiete fix. Der Hypothekarzins etwa hat in solchen Fällen keinen Einfluss mehr auf den Mietzins.
Drei Ausnahmen
In drei Fällen darf der Vermieter auch während der festen Mietdauer eine Erhöhung verlangen:
- Indexierung der Miete. Setzt deren Vereinbarung und eine Mindestlaufzeit von fünf Jahren voraus.
- Staffelung: Minimum drei Jahre Vertragsdauer. Die Index- und Staffelklausel dürfen nicht miteinander kombiniert werden, es gilt „entweder oder“.
- Wertvermehrende Investitionen des Vermieters. Dieser Erhöhungsgrund muss ebenfalls ausdrücklich im Mietvertrag vorgesehen sein.
Vorbehalte bei Vertragsschluss
Vermehrt stossen wir neuerdings bei Geschäftsmietverträgen auf Mietzinsreserven, sogenannte Vorbehalte (siehe Beilage), die für Zinserhöhungen auch vor Vertragsende verwendet werden.
- Während der festen Vertragsdauer kann kein Vorbehalt beansprucht werden, auch wenn schriftlich vereinbart (Ausnahme Landesindex: umstritten bei Investitionen);
- Ein Vorbehalt kann frühestens bei Vertragsende für die Festsetzung des neuen Mietzinses Wirkung entfalten;
- Haben Sie Vorbehalte im Mietvertrag akzeptiert, so können Sie gleichwohl eine darauf gestützte Mietzinserhöhung anfechten;
- Vorsicht bei Vorbehalten wegen Landesindex. Bestehen Sie auf den Indexstand bei Mietbeginn. Setzt der Vermieter ein früheres Datum ein, bezahlen Sie die Inflation für die Zeit vor Beginn des Mietvertrages.
- Wurde der Mietzins bei Vertragsschluss nach absoluter Methode (Rendite) berechnet, so sind alle Vorbehalte laut Bundesgericht ungültig (mp 4/95, S. 212).
Mit freundlichen Grüssen
Verband der Geschäftsmieter
Dr. Armin Zucker