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Endet ein befristetes Mietverhältnis oder spricht der Vermieter eine Kündigung aus, kann der Geschäftsmieter Erstreckung verlangen. Und zwar bis zu sechs Jahren. Die neueste Gerichtspraxis stellt aber strengere Anforderungen an das Erstreckungsrecht.

Suchbemühungen

Der Mieter darf nach Erhalt der Kündigung bzw. vor Ablauf des befristeten Mietverhältnisses nicht untätig bleiben. Vielmehr muss er nach einem Ersatzobjekt Ausschau halten. Dabei hat er das ihm vernünftigerweise Zumutbare zu unternehmen. Das Obergericht Zürich präzisierte kürzlich, die Suche müsse sämtliche zumutbaren Ersatzobjekte umfassen (Urteil vom 22. Februar 2002, publiziert in MRA 4/2002, S. 152 ff.). Einem Mieter, der seine Suchbemühungen auf bestimmte Quartiere in Zürich beschränkte, wurde das Vorliegen eines Härtefalles abgesprochen mit der Begründung, die örtliche Einschränkung der Suche sei nicht gerechtfertigt gewesen. Diese strenge Praxis setzt voraus, dass keine Ortsgebundenheit beim Mieter vorliegt. Bei Verkaufslokalen und Gewerbebetrieben spielt die Kundschaft eine wichtige Rolle, was für eine Ortsgebundenheit spricht.

Investitionen des Mieters als Härtegrund

Oft rufen Geschäftsmieter getätigte Investitionen als Erstreckungsgrund an, weil die Einbauten noch nicht amortisiert sind. Investitionen des Mieters können eine Erstreckung rechtfertigen, wenn der Mieter diese Arbeiten im berechtigten Ver­trauen auf ein Andauern des Mietverhältnisses über die vertragliche Min­destdauer getätigt hat. Es bedarf also der Zusicherung des Vermieters eines länger dauernden Mietvertrages bzw. der Unkündbarkeit des Vertrages auf eine bestimmte Zeit (MRA 4/2000, S. 157).

Tipps:

• Suchbemühungen des Mieters sind auf sämtliche zumutbaren Ersatzobjekte auszudehnen. Bei örtlicher Einschränkung riskiert der Mieter eine Verweigerung der Erstreckung.
  
• Investiert der Geschäftsmieter in das Mietobjekt, so hat er seine Erwartung an die Mindestdauer des Mietverhältnisses dem Vermieter schriftlich mitzuteilen. Die Mitteilung ist so zu verfassen, dass Stillschweigen des Vermieters als Einverständnis gilt.
  
• Bei Erstreckungen fällt die Schlichtungsbehörde einen Entscheid, der oft präjudizierend wirkt. Ziehen Sie schon für die Schlichtungsverhandlung einen Mietrechtsexperten bei.

 

Mit freundlichen Grüssen
Verband der Geschäftsmieter

Dr. Armin Zucker

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