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Neuste Immobilien-Daten belegen: die Büromieten bleiben unter Druck. Der Leerbestand bewegt sich auf hohem Niveau bei 8%. Wie soll der Geschäftsmieter in laufenden Mietverträgen vorgehen, um eine Mietzinssenkung zu erreichen?

Die Fakten

Zu Jahresbeginn 2003 sanken die Büromieten in der Schweiz bei einem Drittel aller neuen Vertragsabschlüsse. Die Reduktion belief sich im Mittel auf hohe 29%. Gestiegen sind die Quadratmeterpreise dagegen nur in einem von vier Fällen (um knapp 5%). Wer hingegen das bestehende Mieterverhältnis erneuern will, muss im Bürobereich mit Aufschlägen rechnen, und zwar im Mittel um 2%.

Neuabschluss billiger als Verlängern

Das vielerorts grosse Flächenangebot drückt auf die Preise. Bei Neuabschlüssen ist der Markt transparent und die Quadratmeterpreise leicht vergleichbar. An peripheren Lagen und Standorten wie Zürich Nord wird Preisdumping betrieben, um Gebäude zu füllen. Die Vermieter ködern mit Beteiligung am Mieterausbau und flexiblen Laufzeiten. Hier ist der Geschäftsmieter König.

Anders bei der Verlängerung des Mietvertrages. Da erweisen sich die Verhandlungen als zäh und langwierig. Die Eigentümer nutzen die Tendenz der Geschäftsmieter, am bisherigen Standort zu bleiben und die Kosten und Inkonvenienzen eines Umzuges zu scheuen. Teure Mieterausbauten behindern zudem die Mobilität. Die Summe solcher Faktoren bewegt manchen Geschäftsmieter zur Verlängerung des Mietvertrages, obschon der Mietzins dem gesunkenen Niveau nicht entspricht.

Neuverhandlung der Mietzinsen

• Seien Sie mutig. Kündigen Sie im Voraus, selbst wenn das Vertragsende weit entfernt ist. Das öffnet die Türe zu Neuverhandlungen. Bei Hunderttausenden von Quadratmetern leerer Büros mit steigender Tendenz gehen Sie ein kalkulierbares Risiko ein.
  
• Streben Sie einen Preisabschlag im Vergleich zur Vormiete von 20% an. Bei einer Neuvermietung müsste der Vermieter im Schnitt mit einer Reduktion von 30% rechnen.
  
• Offerieren Sie dem Vermieter als Anreiz für ein Entgegenkommen die Verlängerung des Vertrages und eventuell den Verzicht auf die Entschädigung für Mietereinbauten.
  
• Denken Sie bei der Verlängerung des Vertrages daran, die vorzeitige Kündbarkeit zugunsten des Mieters zu vereinbaren. Zum Beispiel nach drei Jahren bei einer fünfjährigen Vertragsdauer.

 

Mit freundlichen Grüssen
Verband der Geschäftsmieter

Dr. Armin Zucker

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