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Die neuesten Konjunkturdaten belegen, was Unternehmer und Geschäftsmieter seit längerem spüren: Es herrscht Rezession. Die Umsätze sinken, die Konsumenten streiken und der Export stockt. Zu hohe Miete wirkt unter solchen Umständen existenzgefährdend.

Private Gewinne, geteilte Kosten

Herkömmliche Geschäftsmietverträge enthalten eine fixe Miete ungeachtet der Konjunkturlage. Bei Umsatzmiete partizipiert der Vermieter bei gutem Geschäftsgang, während bei schlechten Zahlen die Festmiete geschuldet bleibt. Renoviert der Eigentümer die Liegenschaft, so wälzt er diese Kosten auf den Mieter ab. Selbst die Inflation hat der Geschäftsmieter wegen der Indexklausel zu tragen, obschon der Inflationsausgleich selbst bei Staatsangestellten nicht mehr garantiert ist.

Mietsenkung als Vermieterpflicht?

Langjährige Geschäftsmietverträge sind in der Schweiz die Regel. Daher ist ein Mietsenkungsbegehren für die Mehrzahl der Unternehmen rechtlich ausgeschlossen. Laut Gesetz kann ein Senkungsbegehren jeweils erst auf den erstmöglichen Kündigungstermin gestellt werden. Sodann können bei indexierten Mieten sinkende Hypothekarzinsen nicht als Herabsetzungsgrund angerufen werden. Bei diesen Verträgen bietet juristisch einzig eine negative Inflationsrate Grund für einen Anspruch auf Mietzinssenkung. Ebenso steht es mit der gesunkenen Orts- und Quartierüblichkeit, welche bei indexierter Miete nach neuem Mietrecht nicht mehr als Senkungsgrund zur Verfügung steht.

Sie haben keine Chance, nutzen Sie sie

Kein anderes Wirtschaftsgut ist heute dermassen profitabel wie Immobilien, was die Renditen der Immobilienfonds belegen. Hypothekarzinsen auf Rekordtiefstand tragen das ihrige dazu bei. Wirtschaftlich besteht somit einige Manövriermasse für ein Entgegenkommen der Vermieter. Gleichzeitig stehen immer mehr Büro- und Gewerbeflächen leer und die Mietzinsen sind am Tauchen. Neue solvente Mieter werden rar. Düster die Perspektive des Eigentümers, falls Ihr Betrieb die Tore schliesst - Vermieter gehen im Konkursfall meist leer aus (kein Konkursprivileg). Ist Ihre Miete zu hoch, kann dieses Vorgehen erfolgsversprechend sein.

• Anhand einer Zwischenbilanz zeigen Sie dem Vermieter die prekäre Finanzlage Ihrer Firma auf.
  
• Ihre Revisionsstelle bestätigt die drohende Illiquidität.
  
• Verlangen Sie vom Vermieter eine Mietsenkung im Umfange des nachgewiesenen Geschäftsrückganges.
  
• Stellen Sie dem Vermieter den alten Mietzins bei anziehender Konjunktur in Aussicht.

 

Mit freundlichen Grüssen
Verband der Geschäftsmieter

Dr. Armin Zucker

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