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Hand aufs Herz: Verstehen Sie Ihre Nebenkostenabrechnung?
Nebenkosten sind eine Geheimwissenschaft geworden, viel zu kompliziert und undurchschaubar. Welche Positionen sind tatsächlich geschuldet, welche nicht? Ein neues Urteil des Bundesgerichtes bringt Klarheit.

Laut Gesetz hat der Mieter Nebenkosten (NK) nur zu bezahlen, wenn er dies mit dem Vermieter besonders vereinbart hat. Dem Mieter dürfen nur diejenigen NK überbunden werden, die im Mietvertrag ausdrücklich bezeichnet sind. Konkret müssen die NK Position für Position, eindeutig und genau beschrieben sein. In vielen Geschäftsmietverträgen sind die NK nur summarisch genannt. Die Spezifizierung der NK findet sich dann in den allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB). Das Bundesgericht hält das für unzulässig. Der blosse Hinweis auf die AGB genüge nicht. Dem Mieter könne nicht zugemutet werden, sich erst aufgrund einer sorgfältigen Konsultation der AGB ein Bild zu machen, welche NK er zu tragen habe. Nur explizit im Mietvertrag selbst bezeichnete NK sind geschuldet.

Beispiele unzulässiger Vereinbarungen

1. Beispiel

Ausgangslage: Im Mietvertrag sind "Heiz- und Betriebskosten" als die vom Mieter zu tragende NK deklariert, ohne die Betriebskosten aufzuschlüsseln. Gemäss den AGB muss der Mieter auch die Kosten für Hauswart, allg. Strom, Abgaben und Gebühren, Verwaltung und Warmwasser tragen.

Urteil Bundesgericht: Der Vermieter darf nur die Heizkosten in Rechnung stellen. Alle anderen NK entfallen, weil sie im Mietvertrag nicht erwähnt sind. Die weitergehende Aufzählung der NK in den AGB, selbst wenn die AGB als Bestandteil des Mietvertrages deklariert wurden, genügt nicht.

2. Beispiel:

Ausgangslage: Laut Mietvertrag sind Heiz- und Verwaltungskosten, Abwart und Gebühren geschuldet. Der Vermieter fordert zusätzlich Warmwasserkosten, weil diese Teil der Heizkosten seien und mit Hinweis auf deren Nennung in den AGB.

Urteil Bundesgericht: Weil die Heizung nicht zwingend mit der Warmwasseraufbereitung gekoppelt ist, hätten die Warmwasserkosten eindeutig im Mietvertrag bezeichnet werden müssen. Weil die vorgelegte NK-Abrechnung also fehlerhaft war, strich das Gericht gleich noch die Kosten für die Erstellung der Abrechnung.

• Prüfen Sie die NK-Abrechnung darauf, ob sie NK enthält, die nicht ausdrücklich im Mietvertrag erwähnt sind. Fechten Sie eine solche NK-Abrechnung bei der Schlichtungsbehörde an.
  
• Achten Sie auf Fristen im Mietvertrag für eine Anfechtung der NK-Abrechnung.
  
• Zu viel bezahlte NK dürfen nur innert einem Jahr ab Erhalt der NK-Abrechnung zurückgefordert werden. Erhalten Sie die NK-Abrechnung 2001 erst dieses Jahr, so können Sie natürlich auch eine solche "alte" NK-Abrechnung anfechten.

 

Mit freundlichen Grüssen
Verband der Geschäftsmieter

Dr. Armin Zucker

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