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In den meisten Geschäftsmietverträgen ist der Vermieter berechtigt, den Mietzins der Teuerung anzupassen. Zugleich ist der Mieter oft befugt, nach Ablauf der festen Mietdauer das Mietverhältnis zu verlängern (Optionsrecht). Bleibt die Indexierung des Mietzinses nach Ausübung des Optionsrechtes bestehen?

Rechtslage beim unechten Optionsrecht

Steht im Mietvertrag, dass der Mietzins bei Ausübung des Optionsrechtes neu bestimmt wird (unechtes Optionsrecht), müssen die Parteien die Weitergeltung der Indexierung neu vereinbaren. Die Indexierung des Mietzinses ist nur bei mindestens fünfjähriger Verlängerung möglich (Art. 269b OR). Laut Obergericht Zürich muss für die Weitergeltung der Indexierung die Verlängerungs- bzw. Optionsdauer mindestens fünf Jahre betragen, eine Addition der bisherigen mit der neuen Laufzeit ist nicht zulässig.

Rechtslage beim echten Optionsrecht

Hier machen die Parteien ab, dass die bisherigen Bedingungen auch für die Verlängerungsdauer gelten werden. Mit anderen Worten gilt der bisherige Mietzins unverändert weiter. Die Verlängerungs- bzw. Optionsdauer muss auch mindestens fünf Jahre betragen, ansonsten die Indexierung ungültig ist.

Verlängerung des Mietvertrages um weniger als fünf Jahre bei unechter Option?

Eine Indexklausel ist ungültig. Dagegen können die Parteien zunächst einen neuen Mietzins vereinbaren, der während der gesamten Optionsdauer unveränderlich bleibt. Weiter steht den Parteien die Möglichkeit offen, den Mietzins zu staffeln (sog. Staffelmiete), wobei hier die Optionsdauer mindestens drei Jahre beträgt (Art. 269b OR). Sodann kann die Mietzinshöhe vom Geschäftsumsatz des Mieters abhängig gemacht werden.

Verlängerung des Mietvertrages um weniger als fünf Jahre bei echter Option?

Beim echten Optionsrecht gilt der bisherige Mietzins für die gesamte Optionsdauer unverändert weiter, wobei jedoch die Indexierung wegfällt. Für den Mieter ist das die günstigste Variante.

Empfehlungen:

• Indexierte Mietverträge schützen Sie vor plötzlichen, massiven Erhöhungen wegen steigenden Hypothekarzinsen. Das tiefe Zinsniveau wird nicht ewig dauern.
  
• Vereinbaren Sie in neuen Mietverträgen echte Optionsrechte, d.h. der bisherige Mietzins gilt weiter für die Verlängerungszeit. Neuverhandlungen über den Mietzins sind äusserst schwierig im laufenden Mietverhältnis.
  
• Verlangt der Vermieter eine mindestens fünfjährige Verlängerungsdauer, um sich die Indexierung zu sichern, so bestehen Sie auf ein vorzeitiges Kündigungsrecht des Mieters (z.B. nach 2 oder 3 Jahren auch während der Verlängerung).
  
• Wehren Sie sich, wenn der Vermieter die Indexierung des Mietzinses bei einer Optionsdauer von weniger als fünf Jahren weiter geltend machen will. Fechten Sie eine entsprechende Mietzinserhöhung bei der zuständigen Schlichtungsbehörde an.

 

Mit freundlichen Grüssen
Verband der Geschäftsmieter

Dr. Armin Zucker

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