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Glücklich, wer an begehrter Lage einen Mietvertrag besitzt - dafür lässt sich ein Handgeld von manchmal mehreren Hunderttausend Franken erzielen - für alle Beteiligten ein riskantes Unterfangen.

Das Handgeld ist eine finanzielle Leistung des neuen Mieters an den Vermieter oder an den bisherigen Mieter für den Abschluss des Mietvertrages oder die Übernahme desselben. Die Zahlung steht dabei nicht in einem direkten Zusammenhang mit dem Gebrauch der Mietsache. Der Verkauf z.B. von Einbauten oder von Kundschaft zu einem marktgerechten Preis ist zulässig, nicht aber ein Schlüsselgeld für den Mietvertrag selbst.

Bekommt der Vermieter das Handgeld, liegt immer ein nichtiges Koppelungsgeschäft vor. Bei der Bezahlung an den bisherigen Mieter ist das Geschäft dann ungültig, wenn der Vermieter von dem Geschäft weiss und ihm zustimmt. Ist der Vermieter am Handgeld gänzlich unbeteiligt, so ist das Geschäft nach Meinung des Bundesgerichtes zulässig, wobei diese Rechtsprechung kritisiert wird.

Folgen des ungültigen Handgeldes

Die Bezahlung des ungültigen Handgeldes kann vom neuen Mieter verweigert werden. Der Mietvertrag bleibt jedoch gültig, nur die Vereinbarung des Handgeldes ist nichtig.

Zusätzliche Steuerfolgen

Gelegentlich verkauft der ausziehende Mieter an den neuen Mieter die Firma, auf deren Namen der Mietvertrag lautet. Kauft der neue Mieter die Gesellschaft mit dem einzigen Zweck, an den Mietvertrag dieser Gesellschaft zu gelangen, kann dies neben der Handgeldproblematik erhebliche Steuerfolgen nach sich ziehen.

Stellte die zu kaufende Gesellschaft ihre operative Tätigkeit ein und befindet sie sich in liquider Form (sog. "Mantelhandel"), schuldet die Gesellschaft 35% Verrechnungssteuer auf die Differenz zwischen dem Kaufpreis und der Höhe des Aktienkapitals der Gesellschaft. Diese Steuer trifft also letztendlich den Käufer.

Für den Verkäufer der Gesellschaft stellt die obgenannte Differenz nicht den erhofften steuerfreien Kapitalgewinn, sondern steuerbares Einkommen dar.
Weil dem Kaufpreis für die Aktien keine entsprechende Gegenleistung gegenübersteht, kann der Kaufpreis zudem als Handgeld gelten, wenn der Vermieter an diesem Geschäft mitgewirkt hat. Die Bezahlung dieser Differenz könnte der Käufer der Aktien (der neue Mieter) jederzeit verweigern.

Empfehlungen:

• Klären Sie immer ab, ob der Vermieter beim Handgeld irgendwie beteiligt ist. Trifft dies zu, ist das Handgeld ungesetzlich und dessen Zahlung kann verweigert bzw. der Betrag zurückgefordert werden.
  
• Wird ein Mietvertrag über den Kauf einer Gesellschaft erworben, darf kein blosser Aktienmantel übertragen werden. Durch den Kauf einer noch operativ tätigen Gesellschaft und die erst spätere Einstellung des alten Betriebes lassen sich die erheblichen Steuerrisiken vermeiden.

 

Mit freundlichen Grüssen
Verband der Geschäftsmieter

Dr. Armin Zucker

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