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Zahlreiche Geschäftsmietverträge enthalten Optionen, welche es dem Mieter erlauben, den Mietvertrag durch einseitige Willenserklärung um eine bestimmte Zeit zu verlängern. Eine solche Optionsklausel hat jetzt nach der neuesten Rechtsprechung des Bundesgerichts eine für die Mieter gefährliche Relativierung erfahren.

Unterscheidung echte und unechte Option

Bei der echten Option läuft der Mietvertrag zu gleichen Konditionen (auch betreffend des Mietzinses) fort, wenn der Mieter die Verlängerungserklärung abgibt. Die unechte Option dagegen erlaubt dem Vermieter, den Mietzins für die Verlängerungszeit anzupassen, etwa wie folgt:
"Wird das Optionsrecht ausgeübt, so ist der Vermieter berechtigt, den Mietzins auf den Beginn der Optionsdauer den dannzumal herrschenden orts- und quartierüblichen Verhältnissen anzupassen."

Beurteilter Sachverhalt

Im beurteilten Fall machte der Mieter vom Optionsrecht von fünf Jahren Verlängerung Gebrauch. Der Mietvertrag sah exakt den obigen Wortlaut für die Anpassung des Mietzinses vor. Der Vermieter schickte dem Mieter einen neuen Mietvertrag mit Mietzinserhöhung zu, die teilweise mit der Anpassung an die orts- und quartierüblichen Mietzinse begründet war. Eine Einigung kam nicht zustande. Vielmehr klagte der Mieter gegen die Mietzinserhöhung.

Überraschung des Bundesgerichtes

Laut Bundesgericht braucht es für eine wirksame Option stets eine Einigung über die Höhe des Mietzinses. Sehen die Parteien vor, dass über die Höhe des Mietzinses nach Ausübung des eingeräumten Verlängerungsrechtes erst verhandelt wird, liegt keine Option vor. Bei Ausübung des Optionsrechts bestand über einen wesentlichen Vertragsinhalt, den Mietzins, noch keine Gewissheit. Folglich vermochte die Erklärung des Mieters, vom Optionsrecht Gebrauch zu machen, das Inkrafttreten der Verlängerung nicht auszulösen.

Folgen des Urteils

Der Vermieter kann durch Forderung einer Mietzinserhöhung, selbst wenn sie überhöht ist, die Option zunichte machen. Der Mieter ist vor die "Wahl" gestellt, entweder die Mietzinserhöhung zu akzeptieren oder den Ablauf des Mietvertrages bzw. die Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis in Kauf zu nehmen. Schlechte Aussichten für Geschäftsmieter mit Mietobjekten an begehrter Lage und günstiger Miete.

Empfehlungen

• Vorzeitig mit dem Vermieter Verhandlungen um den Mietzins für die Verlängerungszeit aufnehmen und Konsens anstreben.
  
• Eine Kündigung nach abgelehnter Mietzinserhöhung kann wegen Missbräuchlichkeit angefochten werden. Das löst einen dreijährigen Kündigungsschutz aus.
  
• Bei Härte kann der Geschäftsmieter bei Kündigung Erstreckung verlangen.
  
• Nur noch echte Verlängerungsoptionen abschliessen (s. Newsletter Februar 05).

 

Mit freundlichen Grüssen
Verband der Geschäftsmieter

Dr. Armin Zucker

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