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Beinahe zehn Prozent der Geschäftsflächen in der Schweiz stehen leer. Immobilienbesitzer stehen daher unter dem Druck der Renditesteigerung. Attraktive Geschäftsflächen und Wohnungen werden vermehrt gekündigt, um vom neuen Mieter einen höheren Mietzins zu erlangen. Nach einer Streitbeilegung gilt aber eine dreijährige Kündigungssperrfrist. Diese Vorschrift kann dem Mieter den Verbleib im Mietobjekt für längere Zeit ermöglichen.

Rechtslage

Eine Kündigung ist anfechtbar, wenn sie vom Vermieter vor Ablauf von drei Jahren nach Abschluss eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens ausgesprochen wird. Die Sperrfrist besteht auch, wenn der Mieter sich mit dem Vermieter ausserhalb eines Verfahrens gütlich geeinigt hat.

Konkreter Fall

Vermieter und Mieter verhandelten über die Entschädigung für renovationsbedingte Störungen. Nach mehreren Verhandlungsrunden einigten sich die Parteien ausserhalb eines Gerichtsverfahrens auf eine Zahlung. Ein Jahr später kündigte der Vermieter wegen Nutzungsänderung. Der Mieter focht die Kündigung als ungültig an mit der Begründung, sie sei innerhalb der dreijährigen Sperrfrist nach der internen Einigung erfolgt.

Erwägungen des Gerichtes

Das Bundesgericht entschied, die Entstehung des Kündigungsschutzes setze voraus, dass zwischen den Parteien vorgängig Differenzen bestanden haben. Darunter seien Streitigkeiten und Meinungsverschiedenheiten zwischen Mieter und Vermieter zu verstehen. Keinen Kündigungsschutz lösen Fälle aus, bei denen es gar nicht erst zu einer Auseinandersetzung gekommen sei, weil die eine oder andere Partei dem Begehren des Vertragspartners sogleich entsprochen habe, z.B. infolge Verzicht auf eine Mietzinserhöhung nach erstmaliger Bestreitung durch den Mieter oder umgekehrt, bei sofortiger Erfüllung einer Forderung des Mieters durch den Vermieter. Falls der Mieter seine Anliegen durch die erste Reaktion des Vermieters bereits hinreichend berücksichtigt sehe, könne von der Beilegung eines Streites nicht gesprochen werden. Im konkreten Fall sei die Entschädigung nicht erst nach längerem Hin und Her und hartem, zeitaufwändigem Ringen bezahlt worden. Das Bundesgericht verneinte somit eine Kündigungssperre von drei Jahren.

Empfehlungen für Geschäftsmieter:

• Vorzeitig abklären, ob der Vermieter die Kündigung beabsichtigt oder zur Vertragsverlängerung bereit ist;
  
• Steht eine Kündigung in Aussicht, soll der Geschäftsmieter Ansprüche, etwa wegen Mängeln am Mietobjekt, schriftlich anmelden. Dabei sind die gesetzlichen Möglichkeiten voll auszuschöpfen. Einigt man sich später, z.B. in der Mitte, ist die Kündigungssperre von drei Jahren hergestellt;
  
• Auseinandersetzungen mit dem Vermieter sind schriftlich zu dokumentieren. Die kontroversen Standpunkte müssen konkret festgehalten werden.

 

Mit freundlichen Grüssen
Verband der Geschäftsmieter

Dr. Armin Zucker

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