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Bekanntlich kann der Mieter sowohl beim befristeten wie beim unbefristeten Mietvertrag eine Erstreckung verlangen. Die Gerichte neigen zu kurzen erstmaligen Erstreckungen. Verlangt der Mieter eine zweite Erstreckung des Mietverhältnisses, muss er zur Abwendung der Härte "alles Zumutbare" unternehmen.

Die Gewährung einer zweiten Erstreckung unterliegt denselben Voraussetzungen wie die erste Erstreckung. Zuerst muss eine gültige Kündigung vorliegen, welche für den Mieter eine Härte zur Folge hat, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Für die Gewährung einer zweiten Erstreckung und deren Dauer sind zudem die Aktivitäten des Mieters zur Abwendung dieser Härte während der Dauer der ersten Erstreckung ausschlaggebend.

Für eine Zweiterstreckung wird verlangt, dass der Mieter sämtliche irgendwie erfolgsversprechenden Bemühungen anstellt. Das beinhaltet etwa die Anmeldung bei Maklern, eigene Inserate im Internet und in der Presse sowie das Anschreiben von offerierten Mietobjekten. Für die Suchbemühungen wie Inserate, Telefonate und Vermittlungen ist entsprechend den finanziellen Möglichkeiten des Mieters auch Geld auszugeben.

Die für eine Zweiterstreckung erforderlichenSuchbemühungen müssen nicht nur ernsthaft sein, sondern in regelmässigen Abständen und intensiv, d.h. beharrlich und systematisch, vorgenommen werden.
Ein häufiges Argument der Vermieterschaft gegen die Gewährung einer Zweiterstreckung ist ein behaupteter Eigenbedarf. Dieser muss jedoch ernsthaft (kein Vorwand), dringlich (künftiger oder hypothetischer Eigenbedarf genügt nicht) und konkret (beruhend auf erwiesenen Tatsachen) sein.

Empfehlungen für Geschäftsmieter:

• Verpassen Sie nicht die Frist für eine zweite Erstreckung. Das entsprechende Begehren muss spätestens 60 Tage vor Ablauf der Ersterstreckung bei der Schlichtungsbehörde eingereicht werden;
  
• Schalten sie ab Erhalt der Kündigung und nach Gewährung der Ersterstreckung während der ganzen Dauer der Ersterstreckung Inserate im Internet und in der geeigneten Lokalpresse. Zwei Inserate pro Monat, zeitlich richtig platziert mit Blick auf die ortsüblichen Kündigungstermine, sollten genügen;
  
• Bewerben Sie sich mindestens einmal wöchentlich (neue Zürcher Gerichtspraxis) aktiv und ernsthaft auf zumutbare und akzeptable Angebote, wobei die zumutbaren Angebote auch in einem anderen Ort als dem bisherigen liegen können;
  
• Dokumentieren Sie mit Blick auf die Schlichtungsverhandlung sämtliche Suchaktivitäten nach einem Ersatzobjekt;
  
• Bestreiten Sie vorsorglich den von der Vermieterschaft behaupteten Eigenbedarf.

 

Mit freundlichen Grüssen
Verband der Geschäftsmieter

Dr. Armin Zucker

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