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Bei Beendigung des Mietverhältnisses besteht oft Unklarheit darüber, ob die vom Mieter vorgenommenen Einbauten ausgebaut werden müssen oder dem Mieter eine Entschädigung gegenüber dem Vermieter für diese Einbauten zusteht. Von zentraler Bedeutung ist die entsprechende Regelung im Mietvertrag.

Der Mieter darf Erneuerungen und Änderungen an der Mietsache nur vornehmen, wenn der Vermieter hiezu - im Mietervertrag selber oder separat - schriftlich zustimmt. Dass die Zustimmung schriftlich zu erfolgen hat, ist absolut zwingendes Recht. Eine mündliche Zustimmung des Vermieters gilt nicht, selbst wenn sie der Mieter mit Zeugen beweisen kann. Nur wenn der Vermieter über die Ausbauten genauestens im Bild ist und er dagegen keinen Widerspruch erhoben hat, kann seine Berufung auf fehlende schriftliche Zustimmung unter besonderen Umständen rechtsmissbräuchlich sein.

Wiederherstellungspflicht?

Nimmt der Mieter Erneuerungen und Änderungen ohne Zustimmung des Vermieters vor, ist er in jedem Fall zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes verpflichtet.

Liegt die schriftliche Zustimmung des Vermieters zu Mietereinbauten vor, trifft den Mieter nur dann eine Rückbauverpflichtung, wenn er sich dazu schriftlich verpflichtet hat. Die Wiederherstellungspflicht ist meistens nur in den allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) festgehalten. Die AGB werden aber kaum je vom Mieter unterschrieben. Ob der Mieter deswegen, d.h. wegen seiner fehlenden Unterschrift unter die AGB, von der Wiederherstellungspflicht befreit ist, bedarf noch der gerichtlichen Klärung. Falls der Vermieter die Wiederherstellung verlangt, muss er dies rechtzeitig, spätestens anlässlich der Rückgabe des Mietobjektes verlangen.

Entschädigungsanspruch des Mieters

Hat der Vermieter schriftlich den Mieterausbauten zugestimmt und wurde keine Rückbaupflicht vereinbart, kann der Mieter für die Einbauten am Ende des Mietverhältnisses eine Entschädigung verlangen, falls das Mietobjekt bei Mietende einen erheblichen, noch nicht amortisierten Mehrwert aufweist. Luxuriöse und aussergewöhnliche Einrichtungen fallen ausser Betracht.

Empfehlungen für Geschäftsmieter:

• Bei neuem Mietvertrag muss die Zustimmung des Vermieters für Mietereinbauten in den Vertrag aufgenommen werden;
  
• Bei Mietereinbauten nach Vertragsabschluss muss die schriftliche Zustimmung des Vermieters vor Beginn der Ausbauarbeiten eingeholt werden;
  
• Streichen Sie eine Rückbauverpflichtung im Mietvertrag. Kostensparend kann auch eine Beschränkung der Rückbaupflicht sein;
  
• Legen Sie, insbesondere bei der Rohbaumiete, vertraglich eine feste Entschädigung für den Mieterausbau oder klar die Parameter für die Berechnung des Mehrwertes fest.

 

Mit freundlichen Grüssen
Verband der Geschäftsmieter

Dr. Armin Zucker

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