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Bei fast allen Geschäftsmietverträgen kann der Mietzins regelmässig an den aktuellen Landesindex der Konsumentenpreise angepasst werden (indexierter Mietzins). Streit entsteht, wenn der Vermieter damit länger zuwartet oder rückwirkend die Indexerhöhung verlangt.

Keine Rückwirkung der Mietzinserhöhung

Hat der Vermieter den Mietzins über einen längeren Zeitraum nicht dem Index angepasst, obwohl er nach Mietvertrag dazu berechtigt gewesen wäre, ist ihm eine rückwirkende Mietzinserhöhung verwehrt. Wohl vergibt er sich nicht das Recht, den Mietzins weiterhin an den aktuellen Indexstand anzupassen, aber eben nur für die Zukunft. Die Chance auf einen höheren Mietzins für die Vergangenheit hat er verpasst. Nachforderungen sind ausgeschlossen.

Das allgemeine Rückwirkungsverbot erfährt bei indexangepassten Mietzinsen eine weitere Einschränkung: Den Parteien ist es sogar verwehrt, im Mietvertrag eine Rückwirkung zu vereinbaren.

Beispiel: Der Vermieter verlangt die Indexerhöhung für das Jahr 2004 am 1. Juli 2005. Der erhöhte Mietzins soll mit Wirkung ab 1. Januar 2005 bezahlt werden.
-> Unzulässig. Der erhöhte Mietzins ist erst ab 1. August 2005 geschuldet, weil die meisten Mietverträge eine 30tägige Anzeigefrist verlangen und die Rückwirkung verboten ist.

Verjährt auch der Indexstand?

Es stellt sich die Frage, ob der Vermieter mit einer Mietzinserhöhung aufgrund der Indexklausel beliebig lange zuwarten kann oder ob nicht vielmehr der längstens fünf Jahre zurückliegende Indexstand bei der neuen Mietzinsberechnung massgebend ist (Verjährung).

Beispiel: Die letzte Indexanpassung geschah 1999. Der Vermieter verlangt den Ausgleich für die Teuerung 1999 bis 2005.

Es sprechen gewichtige Argumente für eine fünfjährige Verjährung des Indexstandes, hängt dieser doch mit der Erhöhung des Mietzinses und damit direkt mit dem Mietzins zusammen. Klarheit über den Mietzins und dessen voraussichtliche Entwicklung gehören zu den höchsten Maximen im Mietrecht, insbesondere beim indexierten Mietzins, welcher nur eingeschränkt überprüfbar ist. In unserem Beispiel könnte nach unserem Dafürhalten die Teuerung von 2000 bis 2005, nicht mehr aber diejenige von 1999, überwälzt werden. Die Gerichte werden diese Frage entscheiden müssen.

Empfehlungen für Geschäftsmieter:

• Fechten Sie jede Mietzinserhöhung fristgerecht an, falls die Erhöhung rückwirkend und nicht für die Zukunft geltend gemacht wird;
• Vereinbaren Sie im Mietvertrag, dass Mietzinserhöhungen wegen Indexsteigerung einmal jährlich erfolgen müssen, ansonsten der Anspruch verwirkt. Einen Vorschlag für eine solche Klausel finden Sie im Mustermietvertrag auf unserer Internsetseite.

 

Mit freundlichen Grüssen
Verband der Geschäftsmieter

Dr. Armin Zucker

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