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Ein neues Urteil macht viele Nebenkostenabrechnungen zu Makulatur. Die Aufzählung von Nebenkosten mit einer nicht abschliessenden Liste ist ungültig. Neu dürfen dem Mieter nur diejenigen Nebenkosten belastet werden, die ausdrücklich und abschliessend aufgezählt wurden.

Ausgangslage

Vermieter und Mieter verwendeten den Formularmietvertrag des Aargauischen Hauseigentümerverbandes. Dieser listet die dem Mieter abwälzbaren Nebenkosten auf. Die Heizungs- und Warmwasserkosten werden ausdrücklich genannt. Sodann sind die Betriebskosten in einer langen Liste von möglichen Kostenpositionen aufgeführt. So heisst es dort u.a.: "Zu den Betriebskosten gehören insbesondere Abwasser- und Kläranlagegebühren, Reinigung Abwasserleitung, Kehrichtabfuhrgebühr, Allgemeinstrom, Hauswartung, Garten- und Umgebungspflege, Lift, automatische Tür- und Toranlagen, Kabelfernsehen, Sicherheits- und Wachdienst". Der Mieter verweigerte die Zahlung der Betriebskosten.

Was sagt das Gesetz?

Gemäss Mietrecht hat der Mieter die Nebenkosten nur zu bezahlen, wenn er dies mit dem Vermieter besonders vereinbart hat. Diese Bestimmung bringt zum Ausdruck, dass die Kosten grundsätzlich vom Vermieter zu tragen sind. Der Mieter hat nur für diejenigen Nebenkosten aufzukommen, die im Vertrag eindeutig und genau bezeichnet werden.

Erwägungen des Aargauer Obergerichtes

Dem Erfordernis der Eindeutigkeit und Klarheit genügen nur die auf dem Titelblatt des Mietvertrages ausgeschiedenen Heizungs- und Warmwasserkosten. Unklar und deshalb nicht geschuldet sind indessen die dort ebenfalls erwähnten Betriebskosten. Denn was unter Betriebskosten zu verstehen sei, werde nicht klar spezifiziert. Die überbordende Liste von allen möglichen Betriebskosten, welche zum Teil im konkreten Mietobjekt gar nicht anfielen, sei nicht eindeutig und klar. Hinzu komme, dass die Liste ausdrücklich als nicht abschliessend bezeichnet werde.

Nach Auffassung des Gerichts (mp 1/06 S. 29ff.) geht es nicht an, einfach eine Liste mit allen möglichen Betriebskosten in den Mietvertrag aufzunehmen und es dann dem Belieben des Vermieters zu überlassen, aus dieser Liste je nach Bedarf diejenigen Betriebskosten auszuwählen, die er auf den Mieter abwälzen will. Dadurch kann sich der Mieter nicht bei Vertragsschluss, sondern erst mit der Nebenkostenabrechnung ein genaues Bild über die von ihm zu tragenden Nebenkosten machen, was gesetzeswidrig ist.

Tipps:

• Enthält Ihr Mietvertrag eine lange Liste aller nur möglichen Betriebskosten, die teilweise sogar keine Anwendung finden, und kann diese Liste noch vom Vermieter ergänzt werden, so sind die Betriebskosten wegen unklarer Bestimmung nicht geschuldet.
• Erheben Sie Einspruch gegen eine solche Nebenkostenabrechnung innert der vertraglich vorgesehenen Frist.

 

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Mit freundlichen Grüssen
Verband der Geschäftsmieter

Dr. Armin Zucker

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