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Wer an begehrter Lage Mieter ist, kann durch Übertragung des Mietvertrages ein Handgeld in Millionenhöhe erzielen. Die Schlüsselgelder für Toplagen erreichen astronomische Dimensionen, verlockend aber riskant.

Das Mietrecht erlaubt bei Übertragung des Mietvertrages den Verkauf von Einbauten und des Kundenstammes (sogenannter Goodwill) zu einem marktgerechten Preis. Kompliziert wird es beim Schlüsselgeld, wo Geld für den Mietvertrag selbst bezahlt wird.

Kassiert der Vermieter das Handgeld, liegt ein nichtiges Koppelungsgeschäft vor. Bei der Zahlung des Handgeldes an den Vormieter ist das Geschäft ungültig, wenn der Vermieter von dem Geschäft weiss und ihm zustimmt. Ist der Vermieter am Handgeld gänzlich unbeteiligt, so ist das Geschäft nach Meinung des Bundesgerichtes zulässig. Unserer Meinung nach unterhöhlen Schlüsselgelder den Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen, ungeachtet ob der Vermieter involviert ist oder nicht.

Folgen des ungültigen Handgeldes

Die Bezahlung eines ungültigen Handgeldes (d.h. Vermieter ist daran beteiligt) kann vom neuen Mieter verweigert werden. Die Übertragung des Mietvertrages bleibt jedoch gültig, nur die Vereinbarung des Handgeldes ist nichtig.

Zusätzliche Steuerfolgen

Im Trend liegt der Verkauf der Gesellschaft, auf deren Namen der Mietvertrag lautet. Für das Unternehmen, welches durch den Kauf der Gesellschaft an den Mietvertrag gelangen will, birgt dies allerdings erhebliche Steuerrisiken.

Stellt nämlich die verkaufte Gesellschaft ihre operative Tätigkeit ein, so schuldet sie 35% Verrechnungssteuer auf die Differenz zwischen dem Kaufpreis und der Höhe ihres Aktienkapitals. Diese Steuer trifft also letztendlich den Käufer, d.h. den neuen Mieter.

Die Steuerfalle schnappt auch beim Verkäufer der Gesellschaft zu. Für ihn stellt die obgenannte Differenz nicht den erhofften steuerfreien Kapitalgewinn, sondern steuerbares Einkommen dar.

Tipps:

• Entscheidend für die Zulässigkeit eines Handgeldes ist, ob der Vermieter beim Handgeld beteiligt ist. Trifft dies zu, kann der neue Mieter dessen Zahlung verweigern bzw. den Betrag zurückfordern.
  
• Kauft der neue Mieter eine Firma mit laufendem Mietvertrag, darf kein blosser Aktienmantel übertragen werden. Durch den Kauf einer noch operativ tätigen Gesellschaft und die erst spätere Einstellung deren Tätigkeit lassen sich die erheblichen Steuerrisiken vermeiden.

 

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Mit freundlichen Grüssen
Verband der Geschäftsmieter

Dr. Armin Zucker

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