Verband der Geschäftsmieter
Wer zahlt den kleinen Unterhalt? Neue Grundsatzurteile schaffen Klarheit
Der Vermieter muss für den Unterhalt und Reparaturen des Mietobjektes aufkommen. Eine Ausnahme besteht für kleine Reparaturen und Reinigung, welche dem Mieter überbunden werden dürfen.
Extensive Auslegung durch Vermieter
Mancher Vermieter versucht, durch Aufzählung verschiedener Reparaturen diese als "kleinen Unterhalt" zu definieren. Ziel ist es, diese Kosten auf den Mieter zu überwälzen. Weit verbreitet ist die Prozentklausel, wonach der Mieter alle Reparaturen bis zu einer bestimmten Kostenhöhe zu zahlen hat. 1% des Jahres-Nettomietzinses im Einzelfall ist die Regel. Beträgt die Jahresmiete beispielsweise 100'000 Franken, so müsste der Mieter jede Reparatur bis 1'000 Franken selber tragen.
Stopp dem Missbrauch
"Kleiner Unterhalt" ist nur dann gegeben, wenn der Durchschnittsmieter die Reparatur objektiv gesehen ohne Fachwissen ausführen kann. Von diesem Grundsatz kann weder durch Formularmietverträge noch durch Ortsgebrauch abgewichen werden. Anderslautende Abmachungen sind nichtig. Obschon dieser Grundsatz in der Rechtslehre seit langem mehrheitlich anerkannt ist, wird er von Eigentümern und Verwaltungen regelmässig missachtet mit dem Hinweis auf Vertragsbestimmungen oder AGB, die juristisch gar nicht gültig sind. Gar mancher Mieter zahlte solche Reparaturen aus Unwissenheit aus der eigenen Tasche, um Streit zu vermeiden.
Neue Grundsatzurteile
Die Mietgerichte Horgen und Uster urteilten kürzlich, dass die Reparatur eines Geschirrspülers, das Ersetzen einer Elektrode bei der Heizung und die Reparatur eines Backofens Fachwissen erfordern. Die Gerichte hielten unmissverständlich fest, dass vertragliche Abmachungen, die den Mieter zu Mängelbeseitigungen verpflichten, die über den "kleinen Unterhalt" hinausgehen, nichtig sind. Insbesondere wurde beim "kleinen Unterhalt" die Prozentklausel als unzulässig erachtet. Weder die Unterschrift des Mieters noch allgemeine Geschäftsbedingungen ändern etwas an diesem Ergebnis (mp 4/07, S. 218/221).
Tipps
- Die Reparaturkosten nur bezahlen, wenn eindeutig kleiner Unterhalt.
- Kleiner Unterhalt nur gegeben, wenn Reparatur keine Fachkenntnis erfordert.
- Anderslautende Bestimmungen im Mietvertrag oder in AGB sind ungültig.
- Rückforderungen sind möglich.
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Mit freundlichen Grüssen
Verband der Geschäftsmieter
Dr. Armin Zucker