Verband der Geschäftsmieter
Verluste des Mieters - Kein Grund für Kündigung des Vermieters
Berechtigen finanzielle Schwierigkeiten des Geschäftsmieters den Vermieter zu einer vorzeitigen Kündigung? Bei attraktiven Standorten wäre dies eine willkommene Gelegenheit für die Eigentümer, um rasch den bisherigen Mieter loszuwerden.
Ausgangslage
Ein Warenhaus mietete sich für 10 Jahre in Genf ein. Vereinbart war eine Umsatzmiete mit einem Mindestmietzins. Wegen schlechtem Geschäftsgang gab es für den Eigentümer nur die Mindestmiete. Das Warenhaus musste sodann Verkaufsflächen als "Shop-in-Shop" an selbständige Händler abgeben. In der Presse erschienen Artikel über die Schwierigkeiten des Warenhauses. Der Eigentümer kündigte nach zweijähriger Vertragsdauer vorzeitig aus wichtigem Grund.
Erwägungen der Gerichte
Alle Instanzen inklusive Bundesgericht (Entscheid 4C 280/2006, in mp
1/08 S. 37 ff.) lehnten die Eigentümerauffassung ab, wonach eine
ausserordentliche Kündigung gerechtfertigt sei, wenn der Mieter eine
Verschlechterung seiner finanziellen Verhältnissen verzeichnet und
die Zukunft des Vertrages dadurch gefährdet sei. Selbst bei einem
Konkurs des Mieters ist die Kündigung nur möglich, wenn die
Konkursmasse nicht Sicherheiten für den künftigen Mietzins liefert.
Daraus folgten die Gerichte, dass bei einem Geschäftsmieter Verluste
oder eine defizitäre Geschäftstätigkeit für sich alleine
genommen eine ausserordentliche Kündigung nicht rechtfertigen. Die
weiteren Vorwürfe des Eigentümers wegen Umfunktionieren des
Warenhauses in ein "Shop-in-Shop"-System und schlechter Geschäftsführung
wurden nicht gehört, weil der Eigentümer aus-schliesslich aus
wichtigem Grund gekündigt hatte. Dies war aber unzulässig, so
lange eine andere Kündigungsmöglichkeit bestand.
Tipps
- Eine Kündigung wegen finanzieller Schwierigkeiten des Mieters ist innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde anzufechten.
- Untervermietung als "Shop-in-Shop" ist grundsätzlich
erlaubt (sofern ähnlicher Verwendungszweck), muss jedoch dem Vermieter
angezeigt und von ihm genehmigt werden. Eine Ablehnung der Untervermietung
ist nur bei wichtigen Gründen möglich.
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Mit freundlichen Grüssen
Verband der Geschäftsmieter
Dr. Armin Zucker