Verband der Geschäftsmieter
Altmieter im Würgegriff
Paradoxe Zustände bei Geschäftsräumen. Neumieter haben gute Karten. Sie können aufgrund zurückgehender Nachfrage und erhöhtem Druck auf die Mietpreise gute Konditionen aushandeln. Altmieter dagegen werden mit massiven Mietzinserhöhungen bei Vertragsende konfrontiert und stehen vor der "Wahl": ausziehen oder mehr bezahlen.
Rechtslage bei Vertragsablauf
Läuft
der Mietvertrag auf ein Fixdatum ab, so kann der Vermieter frei darüber entscheiden,
ob er den Vertrag mit dem Altmieter fortsetzen will und zu welchen Konditionen.
Eine Beschränkung des Mietzinsaufschlages gibt es leider nicht. Knallhart
nutzen Verwaltungen und Eigentümer diese Situation. Weil Unternehmen oft
mit dem Standort verwurzelt sind, dort ihre Stammkundschaft haben und viel Geld
in die Lokalitäten investierten, sind sie wenig flexibel. So werden trotz
sinkendem Mietzinsniveau massive Erhöhungen durchgeboxt.
Trostpflaster Erstreckung
Befristete Mietverträge sind erstreckbar. Das Gesuch ist spätestens 60 Tage vor Vertragsablauf bei der Schlichtungsbehörde zu stellen. Langjährige Mieter gewinnen je nach den Umständen ein bis zwei zusätzliche Jahre. Längere Erstreckungen gibt es bei befristeten Mietverträgen kaum. Wichtig: Wird der Geschäftsmieter in den Mietlokalen nach Vertragsablauf geduldet, beispielsweise wegen laufenden Verhandlungen, so entsteht ein unbefristetes Mietverhältnis, das nur noch mit Kündigung aufgelöst werden kann (siehe unten).
Glück im Unglück bei Kündigung
Sieht der Mietvertrag dagegen eine Kündigung nach der festen Vertragsdauer vor, ist der Geschäftsmieter weit weniger erpressbar. Kündigt ihm der Vermieter nämlich mit der Begründung, ein Dritter werde für das Mietobjekt mehr zahlen, kann er diese Kündigung anfechten. Der Vermieter muss dann beweisen, dass die bisherige Rendite ungenügend war. Beim derzeit historisch tiefen Referenzzinssatz müsste die Rendite unter 3,5 % liegen. Das ist selten, liegt doch die durchschnittliche Rendite bei derzeit 6,1 %. Solche Kündigungen haben oft den Zweck, vom alten Mieter mehr Mietzins zu erhalten. Eine Anfechtung bewegt manchen Vermieter dazu, faire Konditionen anzubieten.
Tipps
- Mietverträge mit Endtermin: Verhandlungen zur Fortsetzung des Vertrages über den Endtermin hinaus führen, damit ein unbefristetes Mietverhältnis entsteht. Ist das nicht möglich, dann Erstreckung verlangen.
- Mietverträge mit Kündigungsmöglichkeit nach fester Vertragsdauer: Mietzinserhöhungen ablehnen und allfällige Kündigung anfechten.
Noch
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Mit
freundlichen Grüssen
Verband der Geschäftsmieter
Dr. Armin Zucker