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Geschäftsmietverträge sehen in der Regel feste Laufzeiten mit Verlängerungsoptionen vor. Ideal für Geschäftsmieter ist, das Mietverhältnis zu den gleichen Konditionen verlängern zu können. Dagegen versuchen Vermieter öfters, sich die Möglichkeit offenzuhalten, für eine Verlängerung des Mietvertrages einen höheren Mietzins verlangen zu können. Dann werden komplizierte Optionsklauseln formuliert, die oft mehr Fragen aufwerfen als sie beantworten.

Echte oder unechte Option

Eine echte Option setzt voraus, dass der Mietzins für die Verlängerung bereits vor Ausübung des Optionsrechts zumindest bestimmbar ist. Die Mehrheit der Lehre und auch die Gerichte gehen davon aus, dass eine Anpassung an den orts- oder marktüblichen Mietzins das Kriterium der Bestimmbarkeit grundsätzlich erfüllt. Doch der Teufel liegt wie so oft im Detail.

Streitpunkt Anpassung an die Marktüblichkeit

Die Rechtsprechung stellte fest, dass bei einer in der Verlängerungsoption nicht genauer definierten Marktmiete der Mieter davon ausgehen darf, dass nur Marktmieten vergleichbarer Betriebe berücksichtigt werden. Bei einem Warenhaus spielt also die erzielbare Marktmiete einer Luxusboutique keine Rolle (Fall Manor). Die Folge dieser Rechtsprechung ist, dass Optionsklauseln nun explizit die Anpassung an den auf dem Markt maximal erzielbaren Mietzins unabhängig vom Gebrauchszweck ermöglichen sollen. Eine so formulierte Klausel schwächt die Verhandlungsposition des Mieters erheblich und sollte so nicht akzeptiert werden
(vgl. > Newsletter Nr. 120).

Sollbruchstelle: Verhandlungen

Als Voraussetzung für die Verlängerung wird regelmässig verlangt, dass die Parteien sich über den neuen (marktüblichen) Mietzins in einer bestimmten Frist einig werden müssen. Ohne Einigung endet der Vertrag dann in der Regel ohne Kündigung. Der Druck auf den Mieter könnte kaum grösser sein. Eine auf den ersten Blick echte Option (Anpassung an einen bestimmbaren, marktüblichen Mietzins) wird zur unechten Option, weil die Verlängerung das Einverständnis beider Parteien voraussetzt.

Wenn der Vermieter nicht (ernsthaft) verhandelt

Das Obergericht Zürich stellte fest, dass wenn eine Einigung über den neuen Mietzins nur scheitert, weil die Vermieterin sich nicht an die vorgegebenen Rahmenbedingungen der Verhandlungen hält, also weder eine marktgerechte Offerte der Mieterschaft prüft noch ein marktübliches Angebot unterbreitet, die eigentlich unechte Option wie eine echte zu behandeln sei. Im konkreten Fall hatte die Erklärung des Mieters eine Verlängerung des Mietverhältnisses um fünf Jahre zu den bisherigen Bedingungen zur Folge.

Frühzeitig Verhandlungen fordern

Sieht die Verlängerungsoption vor, dass die Parteien sich über den neuen Marktmietzins einig werden müssen, ist es für den Mieter von Vorteil, wenn er sich vorher ein Bild über die aktuellen Marktverhältnisse macht. Je nach Budget kann dies mittels Recherche bei Internetportalen oder Beauftragung einer Fachunternehmung umgesetzt werden. So lässt sich dann ein Angebot des Vermieters fundiert prüfen.

Vorsicht bei Schiedsklauseln

Gewisse Verträge sehen vor, dass wenn sich die Parteien nicht auf einen marktgerechten Mietzins einigen können, dieser von einem Schiedsgericht oder einer Schiedsperson verbindlich festgelegt wird. Hier ist entscheidend, nach welchen Kriterien das Schiedsgericht den neuen Mietzins festlegt. Geschieht die Feststellung der Marktmiete unabhängig von der vereinbarten Nutzung, ist es wichtig für den Mieter, dass er eine Ausstiegsmöglichkeit hat. Andernfalls kann er sich mit der Erklärung, die Verlängerungsoption auszuüben, zu einem Mietzins verpflichten, der für seinen Betrieb gar nicht tragbar ist.

Tipps:

• Bestehen Sie auf einer echten Option und verhandeln Sie beharrlich. Wir liefern Ihnen die Argumente
• Eine unechte Option nur akzeptieren, falls sonst der Verlust des Mietobjekts feststeht
• Bei unechten Optionen:
  • Beachten Sie Inhalt, Fristen und Form der Verlängerungsoption
  • Fordern Sie vom Vermieter frühzeitig die Bekanntgabe der neuen Konditionen oder offerieren Sie ein fundiertes Angebot
  • Bei verbindlichen Schiedsklauseln: fordern Sie eine einseitige Ausstiegsmöglichkeit

Noch Fragen? Profitieren Sie von unserem Beratungsservice – für Mitglieder kostenlos!
E-Mail: Info@Geschaeftsmieter.org, www.geschaeftsmieter.org
 

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