Geschäftsmietverträge werden immer komplexer. Zwingende Gesetzesvorschriften und die Gerichtspraxis haben aber Vorrang vor dem Vertrag. Es gibt eine ganze Reihe von Fragen, die nur ein Mietrechtspezialist von Fall zu Fall individuell beantworten kann.

Berechtigt das Argument der Orts- und Quartierüblichkeit den Vermieter
zu einer Fantasie-Zinserhöhung? >
Antwort:
Wenn Sie die Erhöhung anfechten, muss der Vermieter den Erhöhungsgrund beweisen. Das wird ihm nicht leicht gemacht, auch wenn das Mietzinsniveau seit der letzten Anpassung offensichtlich gestiegen ist. So muss der Vermieter die Mietzinse von fünf identischen, vergleichbaren Mietobjekten präsentieren, die im Schnitt das von ihm verlangte Niveau erreichen. Das ist eine fast unüberwindbare Hürde. Noch bessere Chancen haben Sie mit dem Argument, die aktuelle Miete verschaffe dem Vermieter bereits einen genügenden Ertrag. Wegen der historisch tiefen Hypothekarzinsen trifft das in 95% aller Fälle zu. Dann darf die Miete nicht erhöht werden.
Wie weit kann der Vermieter die Kosten für eine Sanierung auf
den Geschäftsmieter überwälzen? >
Antwort:
Überprüfen Sie Ihren Mietvertrag. Leider sagen die meisten Verträge, dass der Vermieter Mehrleistungen oder umfassende Überholungen während der Vertragsdauer überwälzen kann – auch bei Verträgen von befristeter Dauer und Mindestlaufdauer. Ohne eine solche Klausel ist die Zinserhöhung im festen Mietverhältnis ungültig, sofern Sie sie anfechten. Umstritten ist jeweils das Ausmass der Erhöhung. Die Vermieter rechnen meist mit 60-70 % aller Umbaukosten. Eine solche pauschale Überwälzung ist aber nur bei umfassender Sanierung zulässig. Selbst dort reduzieren die Gerichte den Überwälzungssatz in vielen Fällen. – Schützen Sie sich vor übermässigen Forderungen und konsultieren Sie den Fachmann.
Zu welchen Nachzahlungen von Nebenkosten bin ich verpflichtet,
wenn das Akonto viel tiefer war? >
Antwort:
Leider zu praktisch allen, selbst wenn Sie bereits alle Akonto-Rechnungen bezahlt haben. In einem kritisierten Urteil befand das Bundesgericht, dass der Begriff "akonto" nicht auf tatsächliche Nebenkosten in der Höhe der Akontozahlungen schliessen lasse. Die häufig vertretene Annahme, dass der Akonto-Betrag nur bis zu einem gewissen Prozentsatz überschritten werden dürfe, vergleichbar mit einem Kostenvoranschlag, gilt damit nicht mehr. Deshalb haben Sie bereits bei den Vertragsverhandlungen entsprechende Zusicherungen zu verlangen. Unser Tipp: Um sich vor bösen Überraschungen zu schützen, verlangen Sie vom Vermieter vor der Vertragsunterzeichnung die letzte Nebenkostenabrechnung. Doch aufgepasst: Nur Nebenkosten, die detailliert im Mietvertrag genannt sind (und nicht etwa in den AGB), sind geschuldet. Also immer die Nebenkostenabrechnung mit dem Mietvertrag vergleichen.
Muss ich einen Mieter im Haus hinnehmen, auch wenn mich sein Gewerbe konkurrenziert? >
Antwort:
So manches verspricht der Vermieter vor Vertragsschluss. Hohe Passantenfrequenz, und selbstverständlich der Einzige der Branche in der Liegenschaft. Wehe, wenn es ein Lippenbekenntnis war. Dann kann der Geschäftsmieter nichts gegen einen neuen Konkurrenten unternehmen. Doch selbst ein Konkurrenzverbot im Mietvertrag ist ein stumpfes Schwert. Das Bundesgericht urteilt, der Mietvertrag mit dem zweiten Mieter sei gültig und könne vom Eigentümer nicht gekündigt werden. Sie können also nicht den Auszug des Konkurrenten verlangen. Immerhin haben Sie Anspruch auf Mietzinsherabsetzung, Schadenersatz und sogar Kündigung des Vertrages. Weil Sie Ihren Schaden im Detail beweisen müssen, und dies in der Praxis sehr schwierig ist, sollten Sie das Konkurrenzverbot mit einer Konventionalstrafe verbinden. Dann können Sie mindestens die Konventionalstrafe einfordern, wenn der Eigentümer unerlaubterweise einen Konkurrenten ins Haus bringt.
Darf ich den Geschäftsmietvertrag während der Laufzeit auf einen Nachfolger
meines Geschäfts übertragen? >
Antwort:
In der Regel, ja. Die Vertragsübertragung kann bei Geschäftsräumen sogar erzwungen werden, ausgenommen der Vermieter weigert sich wegen Unzumutbarkeit des neuen Mieters. Bei Weiterführung der bisherigen Geschäftstätigkeit gilt eigentlich nur eine Unfähigkeit des Nachmieters, die bisherige Miete zu zahlen, als Verweigerungsgrund. Eine identische Solvenz wie beim bisherigen Mieter ist nicht erforderlich.
Lässt sich eine Kündigung anfechten, wenn der Vermieter Eigenbedarf geltend macht? >
Antwort:
Der frühere Grundsatz "Kauf bricht Miete" gilt nicht mehr. Der Käufer muss den Mietvertrag fortführen. Eine Ausnahme besteht bloss bei dringendem Eigenbedarf des Käufers. In diesem Fall bricht Kauf die Miete. Das kann für einen Geschäftsmieter, der auf den Standort angewiesen ist, oder viel in sein Mietobjekt investiert hat, fatale Folgen haben. Um sich davor wirksam zu schützen, können Sie den Mietvertrag ins Grundbuch eintragen lassen – am besten, indem Sie gleich bei der Unterzeichnung des Mietvertrages das Eintragungsformular des Grundbuchamtes mitunterschreiben lassen.
Darf der Vermieter bei einer Verlängerungsoption den Mietzins nach
seinem Belieben festsetzen? >
Antwort:
Entscheidend ist, wie die Verlängerungsoption in Ihrem Mietvertrag formuliert ist. Heisst es, dass der Vermieter den Mietzins für die Verlängerungszeit gemäss Marktverhältnissen erhöhen darf, hat er freie Hand bei fixem Vertragsende. Lehnen Sie nämlich die neue Offerte ab, scheitert die Vertragsverlängerung. Um das Risiko zu vermeiden, vereinbaren Sie mit dem Vermieter eine sogenannte echte Option, wonach Ihr bisheriger Mietzins auch während der Verlängerungszeit gilt. Alternativ können Vermieter und Mieter einen Experten bestimmen, der die Marktmiete für die Verlängerungszeit einst festlegen soll.

Persönliche Auskünfte auf diese und andere Anfragen erhalten Mitglieder über
044 396 91 00

bilder-logo-geschaeftsmieter