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Mietverträge von Geschäftsliegenschaften haben normalerweise eine Klausel, die den Mietzins vollständig an den Landesindex der Konsumentenpreise koppelt. Das hat in den letzten Jahren kaum jemanden interessiert. Aber mit der steigenden Teuerung wird das für Geschäftsmieter zur Bürde und für Vermieter attraktiv.

A. Bestehender Mietvertrag

Rückwirkung der Indexerhöhung

Streit kann entstehen, wenn der Vermieter länger mit der Anpassung an den Index zuwartet und dann die Mietzinserhöhung rückwirkend verlangt.

Hat der Vermieter den Mietzins über einen längeren Zeitraum nicht dem Index angepasst, obwohl er nach Mietvertrag dazu berechtigt gewesen wäre, ist ihm eine rückwirkende Mietzinserhöhung verwehrt. Wohl vergibt sich der Vermieter nicht das Recht, den Mietzins an den aktuellen Indexstand anzupassen, aber eben nur für die Zukunft. Den Anspruch auf einen höheren Mietzins für die Vergangenheit hat er verpasst, denn die Rückwirkung der Mietzinserhöhung ist unzulässig. Nachforderungen sind damit ausgeschlossen.

Beispiel: Der Vermieter verlangt die Anpassung an den Indexstand Dezember 2021 am 1. Juli 2022. Der erhöhte Mietzins soll mit Wirkung ab 1. Januar 2022 bezahlt werden.

Unzulässig. Der erhöhte Mietzins ist erst ab 1. August 2022 geschuldet, falls der Mietvertrag eine 30tägige Anzeigefrist vorschreibt. Gut fährt der Geschäftsmieter, dessen Mietvertrag die Indexerhöhung nur auf einen Termin pro Jahr zulässt.

Nur mit amtlichem Formular gültig

Laut Gesetz hat der Vermieter für die Mietzinserhöhung zwingend das amtliche Formular zu verwenden. Ohne amtliches Formular ist die Erhöhung nichtig, d.h. der bisherige Mietzins gilt weiter. Zahlte der Geschäftsmieter eine Erhöhung, ohne dass der Vermieter das amtliche Formular verwendete, so hat der Mieter Anspruch auf Rückerstattung.

B. Neuer Mietvertrag

100 % Indexierung sind out, 70 – 80 % sind in

Die Indexierung des Mietzinses zu 100% ist weit verbreitet bei Geschäftsmietverträgen. Grossmieter hingegen akzeptieren seit längerem nur 70 – 80% Abwälzung der Teuerung.

Bei der letzten (gescheiterten) Mietrechtsreform stiess die volle Überwälzung der Teuerung auf die Mietzinse auf heftige Opposition. Zu Recht. Denn für die Anpassung der Mietzinse ist als Basis der LIK (Landesindex der Konsumentenpreise) massgebend. Im LIK sind die Mietzinsen und Energiekosten mit rund 26 % berücksichtigt. Bei voller Anknüpfung der Mieten an den Index würde eine Spiralwirkung entstehen. Deshalb wurde von Mieterseite die Ausklammerung der Mietzinsen und Energiekosten aus dem Index verlangt. Das entspricht einer Überwälzung der Teuerung von 75 – 80 %. Eine Indexklausel in diesem Bereich stellt für beide Seiten eine faire Lösung dar. Dem Vermieter wird die effektive Teuerung auf dem Mietzins ausgeglichen und der Geschäftsmieter zahlt nicht zweimal die Teuerung von Miete und den Energiekosten. Trotzdem ist die volle Überwälzung der Teuerung auf den Mietzins bisher die Regel. Es ist Zeit dies zu ändern. Lehnen Sie mehr als 70 – 80% Indexierung ab.

Berechnungsgrundlage Indexstand bei Mietbeginn und nicht bei Vertragsunterzeichnung

Hält der Mietvertrag nichts Abweichendes fest, so gilt der im Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung letztbekannte Indexstand als Basis für die Berechnung künftiger Indexanpassungen. Doch zwischen Vertragsabschluss und dem Bezug des Mietobjektes vergeht oft längere Zeit, etwa bei Neubau oder Umbau. In der Folge muss der Geschäftsmieter die Teuerung für einen Zeitraum bezahlen, während welchem er die Räume noch nicht genutzt hat. Aus Geschäftsmietersicht soll deshalb im Vertrag stehen, dass für die Berechnung der Teuerungsanpassung der Index bei Mietbeginn gilt. Dieser Indexstand steht bei Vertragsunterzeichnung noch nicht fest, doch braucht es keine zahlenmässige Angabe. Es genügt, im Mietvertrag die Formulierung zu verwenden: «Basis der Indexierung: Datum des Mietbeginns».

Schlaumeier unter den Vermietern versuchen gar, den Teuerungsbeginn auf einen vor Vertragsabschluss liegenden Zeitpunkt zu legen. Die meisten Experten erachten das als rechtlich unzulässig. Wir empfehlen, eine solche Indexerhöhung bei der Schlichtungsbehörde anzufechten.

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