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Die Vermietung von Immobilien ist grundsätzlich von der Mehrwertsteuer (MWST) ausgenommen. Bei Geschäftsmiete besteht jedoch die Möglichkeit, die Miete freiwillig der MWST zu unterstellen (sog. Option). Macht dies aus Sicht des Geschäftsmieters überhaupt Sinn?

Option – Vor- oder Nachteil für den Mieter

Grundsätzlich sind Mietzinsen von der MWST ausgenommen. Bei Geschäftsmietverträgen kann jedoch die freiwillige Versteuerung der Miete durch die Parteien vereinbart werden (sog. Option). Die Initiative einer Option geht im Normalfall vom Vermieter aus. Sein Hauptmotiv dabei ist die Entlastung seiner Drittkosten oder seiner Investitionen von der MWST. Eine Option drängt sich für den Vermieter primär bei neu erstellten Geschäftsimmobilien oder bei grösseren Investitionen auf.

Nichtsdestotrotz kann die Option auch für den Mieter attraktiv sein. Dies vorab dann, wenn

Als nachteilig erweist sich die Option für den Mieter in folgenden Fällen:

Überwälzung der MWST

Geschäftsmietverträge enthalten oft Klauseln, mit denen sich der Vermieter das Recht zur Überwälzung der MWST auf den Mieter vorbehält. Für die Umsetzung dieser Klausel bedarf es aber einer Mietzinserhöhung mit Formular. Dieses Formular hat den mehrwertsteuerlichen und mietrechtlichen Formalien zu genügen, insbesondere hat der Ausweis der MWST explizit zu erfolgen. Entweder muss der gesetzliche MWST-Satz (von derzeit 7,7%) oder der MWST-Betrag separat genannt werden.

Wenn der Mieter vom Vorsteuerabzugsrecht im Umfang der Erhöhung profitieren kann, ist dies unproblematisch. Kann er nicht abziehen, ist eine Missbräuchlichkeit der Überwälzung und somit eine Anfechtung der Erhöhungsanzeige zu prüfen, insbesondere wenn für den Vermieter durch die Änderung die Kosten sinken, die Nettomiete aber gleich bleibt.

Tipps:

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Für mehr Infos zur Geschäftsmiete:

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