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Tausende von langjährigen Mietverträgen aus den achtziger Jahren laufen in nächster Zeit aus. Für zahlreiche Vermieter kommt jetzt da böse Erwachen: Die Mietpreise aus den Boomjahren sind nicht zu halten, die Geschäftsmieter sitzen plötzlich am längeren Hebel. Die Marktsituation ermöglicht völlig neue Lösungen zugunsten der Mieter.

Die Vermietung von Büro-, Gewerbe- und Industrieflächen war lange Zeit ein lukratives und sicheres Geschäft. Doch in den neunziger Jahren hat sich der Markt total verändert. Innert weniger Jahre haben die leerstehenden Flächen in der ganzen Schweiz enorm zugenommen. Dies drückt auf die Preise. Die grosse Mehrheit der Mieter hat jedoch von der neuen Situation bisher nicht profitiert: Sie ist entweder in langfristigen Mietverträgen gefangen oder weiss gar nicht, wie sich günstigere Vertragsbedingungen herausholen lassen. In den nächsten Jahren laufen zahlreiche Verträge aus, die in den Boomzeiten Ende der achtziger Jahre abge schlossen wurden und entsprechend einseitig auf die Vermieterbe dürfnisse zugeschnitten sind. Der veränderte Immobilienmarkt eröffnet den Geschäftsmietern nun völlig neue, bisher undenkbare Möglichkeiten.

Kürzere Laufzeiten

Die Vermieter drängen auf lange Laufzeiten, um die Mieter möglichst lange zu binden (und weil das Mietrecht eine Mindestdauer von fünf Jahren verlangt, um die Miete indexieren zu können). Angesichts der unsicheren Wirtschaftsaussichten sollte der Mieter jedoch flexibel bleiben können. Ausserdem kann in nächster Zeit mit weiter sinkenden Mieten gerechnet werden. Die verbreiteten Zehnjahresverträge sind deshalb out. Wo Zwei- oder Dreijahresver träge nicht realisierbar sind, gibt es neuerdings eine gute Alternative: Der Mieter akzeptiert zwar die fünfjährige Laufzeit, bedingt sich aber das Recht aus, den Vertrag einseitig nach zwei oder drei Jahren vorzeitig zu kündigen und den Mietzins neu zu verhandeln. Das ist die Zauberformel der Zukunft für Geschäftsmieter.

Keine Kaution

In sehr vielen Verträgen fordert der Vermieter vom Geschäftsmieter als zusätzliche Sicherheit eine Kaution in Höhe von drei bis zwölf Monatsmieten, üblicherweise in Form einer Bank garantie. Das kostet den Mieter nicht nur wertvolle Liquidität, es versetzt ihn bei Auseinander setzungen auch in eine ungünstige Position. Das Wegbedingen der Kaution – in den acht ziger Jahren praktisch unmöglich – ist heute gang und gäbe.

Mietverträge auslagern

In der Rezession können langfristige Verträge mit hohen Mietzinsen ein Unternehmen gefährden, haftet es doch unbeschränkt für die Restlaufzeit des Vertrages. Ein vorsichtiger Unternehmer sollte deshalb sein Risiko begrenzen, indem er den Mietvertrag auf eine AG oder GmbH lauten lässt, die vom operativen Geschäft getrennt ist. Kann er den Mietzins nicht mehr bezahlen, geht nur diese Firma in Konkurs. Es ist auch möglich, im Mietvertrag bereits das Recht zur späteren Übertragung des Vertrages auf eine andere oder eine noch zu gründende AG oder GmbH auszuhandeln.

 

Mit freundlichen Grüssen
Verband der Geschäftsmieter

Dr. Armin Zucker

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