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Zu tiefe Temperaturen in den Mieträumen, Immissionen durch Umbau, unterlassene Reparaturen sind häufige Mängel, die zu einer Mietzinshinterlegung führen. Ein Verfahren mit vielen Fallstricken.

Voraussetzungen der Mietzinshinterlegung

Weist die Mietsache einen Mangel auf, können die künftig fällig werdenden Mietzinse bei der zuständigen Behörde hinterlegt werden (Art. 259g Abs. 1 OR). Der Vermieter muss per Einschreibebrief informiert werden, dass ein zu behebender Mangel besteht. Es ist ihm eine angemessene Frist zur Behebung anzusetzen und die Hinterlegung des Mietzinses anzudrohen.

Was kann hinterlegt werden?

Neben dem Nettomietzins können auch Nebenkosten hinterlegt werden (BGE 124 III 201). Mit der Hinterlegung gelten die Mietzinse als bezahlt. Der Gesetzgeber hat die Hinterlegung bewusst als Druckmittel des Mieters ausgestaltet. Der Mieter darf deshalb auch mehr hinterlegen, als er an Mietzinsherabsetzung fordert. Nur zukünftige Mietzinse sind hinterlegbar.

Ablauf der Hinterlegung

Zuerst muss der Mieter bei der Schlichtungsbehörde die Hinterlegung bewilligen lassen. Dazu hat er das Mahnschreiben an den Vermieter mit der Fristansetzung für die Mängelbeseitigung vorzulegen. Anschliessend ist der Mietzins bei der Bezirksgerichtskasse am Ort der Mietsache einzuzahlen. Ein einseitiger Abzug des Mieters beim Mietzins dagegen ist unzulässig und kann die Kündigung zur Folge haben.

Dauer der Hinterlegung

Der Mieter hat innert 30 Tagen seit Fälligkeit des ersten hinterlegten Mietzinses bei der Schlichtungsbehörde Klage zu erheben auf Beseitigung der Mängel, Mietzinsherabsetzung und eventuell Schadenersatz. Es genügt eine Kurzbegründung. Detaillierte Erklärungen und Beweise können an der Schlichtungsverhandlung abgegeben werden. Unterlässt der Mieter die Klage, zahlt die Hinterlegungsstelle die hinterlegten Mietzinse und Nebenkosten dem Vermieter zurück.

Mietzinshinterlegung fehl am Platz

Kann ein Mangel nicht durch den Vermieter beseitigt werden (z.B. Lärmimmissionen durch fremde Baustelle), so darf der Mietzins nicht hinterlegt werden. Immerhin kann eine Herabsetzung des Mietzinses eingeklagt werden.

Tipps


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Mit freundlichen Grüssen
Verband der Geschäftsmieter

Dr. Armin Zucker

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