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Die Immobilienmärkte boomen. Es wird gebaut und saniert wie nie zuvor; dies nicht nur zur Freude der Geschäftsmieter. Günstige Flächen werden gekündigt, der Grund: Sanierung. Neue Urteile präzisieren die Rechtsprechung zur Sanierungskündigung.

Leerkündigung wegen Sanierung - Bisherige Praxis

Das Bundesgericht entschied vor zwei Jahren in einem vielbeachteten Entscheid (mp 1/09, S. 43): Eine Kündigung zwecks Sanierung ist grundsätzlich nicht missbräuchlich, selbst wenn der Mieter die Arbeiten dulden würde. Der Entscheid, ob die Sanierung bei vermieteter oder leerstehender Liegenschaft durchgeführt wird, steht einzig dem Vermieter zu. Missbräuchlich ist eine solche Kündigung nur dann, wenn die angekündigten Arbeiten durch den Verbleib der Mieter nicht oder nur unerheblich erschwert oder verzögert würden.

Drei neue Urteile

In neuen Entscheiden präzisiert das Bundesgericht die Voraussetzungen für die Sanierungskündigung.

a) BGE vom 11.11.2009 (MRA 5/09, S. 182)
Das Kündigungsinteresse des Vermieters muss aktuell und konkret sein. Fehlen Baugesuch und Baugenehmigung, so liegt unter Umständen eine verpönte Vorratskündigung vor. Denn stehen die Auswirkungen der Arbeiten auf das Mietobjekt noch nicht fest, ist auch der schutzwürdige Kündigungsgrund (Erschwerung und Verzögerung der Arbeiten durch den Verbleib der Mieter) nicht nachgewiesen.

b) BGE vom 9.12.2009 (mp 2/10, S. 134)
Eine Sanierungskündigung wurde für ungültig erklärt, weil der betroffene Mieter angeboten hatte, das Mietobjekt während der geplanten Sanierung vorübergehend zu verlassen. Vor einer Kündigung ist also geschützt, wer die Möglichkeit hat, den Sanierungsarbeiten auszuweichen. Der Mieter, dem dies nicht möglich ist, kann die Kündigung dagegen kaum erfolgreich anfechten.

c) BGE vom 1.7.2010 (4A_227/2010)
Voraussetzung für eine gültige Kündigung ist eine umfassende Sanierung. Ausnahmsweise ist dies auch bei Teilarbeiten (Einbau eines Lifts) zulässig, sofern Flächen gekündigter Mieter betroffen sind, der Verbleib der Mieter solche Arbeiten erschwert und allen betroffenen Mietern gekündigt wird.

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Mit freundlichen Grüssen
Verband der Geschäftsmieter

Dr. Armin Zucker

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