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Die aktuelle Goldgräberstimmung in der Immobilienbranche verursacht Baustellen en masse. Es häufen sich die Anfragen wegen Störungen durch Immissionen. Die Bemessung der Mietzinsreduktion ist bei solchen Mängeln eine zentrale Frage.

Grundsatz

Das Mass der Mietzinsreduktion richtet sich nach der Verminderung der Tauglichkeit der Mieträume. Dabei wird die "relative Methode" angewandt. Der objektive Wert der mängelfreien Räume wird mit dem Wert des immissionsbehafteten Zustandes verglichen und anschliessend der Mietzins proportional zum Minderwert herabgesetzt. Dabei ist in der Praxis eine Schätzung nach Billigkeit und allgemeiner Lebenserfahrung zulässig.

Massgebende Faktoren

Der Minderwert als Folge der Störungen wird nach "objektiven Kriterien" ermittelt. Massgeblich sind das Empfinden und die Umstände eines "objektiven Durchschnittsmieters". Es kommt nicht auf die subjektiv begründeten Interessen des betroffenen Mieters an. Ob das Baugerüst eine anspruchsvolle Kundschaft vom Besuch des Ladens abhält, soll für die Bemessung des Herabsetzungsanspruches keine Rolle spielen, weil von einem "Durchschnittsmieter" ausgegangen wird. Eine realitätsfremde Sicht, die jedoch gängiger Gerichtspraxis entspricht.

Besonderheit bei Geschäftsmiete

Beim Geschäftsmieter wird zusätzlich berücksichtigt, ob der kommerzielle Erfolg durch die Störungen beeinträchtigt wurde. Geprüft wird also, ob der betroffene Geschäftsmieter finanzielle Einbussen erleidet, die kausal auf die Immissionen zurückzuführen sind. So hat das Mietgericht Zürich den Umsatzrückgang, welcher ursächlich auf die behaupteten Mängel zurückzuführen sei, als gewichtiges Kriterium für die Bemessung des Reduktionsanspruches bezeichnet (ZMP 1/04 Nr. 2). Eine Umsatzeinbusse von 20% bewirkt also eine Reduktion der Nettomiete von 20%. Diese Praxis wirkt sich oft zum Nachteil des Geschäftsmieters aus. Kann dieser durch Sonderanstrengungen Umsatzeinbussen verhindern oder verringern, so geht er trotz erlittener Unbill und Mehrkosten leer aus. Abzustellen ist daher für die Mietzinsreduktion nicht bloss auf die Umsatzeinbusse, sondern auf das gesamte Geschäftsergebnis.

A propos: Baut der Vermieter selber um und verursacht er übermässige Immissionen, so schuldet er nebst der Mietzinsreduktion auch Schadenersatz für Ertragsausfälle.

Tipps


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Mit freundlichen Grüssen
Verband der Geschäftsmieter

Dr. Armin Zucker

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