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Wer Geschäftsmietverträge wie Postkarten unterschreibt, muss postwendend mit Überra schungen rechnen. Den richtigen Mietvertrag auszuhandeln verlangt detaillierte Kenntnisse und Verhandlungsgeschick. Out sind lange Laufzeiten: Wer sich heute langjährig bindet, mietet Fehler. Erstens verbaut man sich damit Redimensionierungen des Betriebs und zweitens die Möglichkeit zu noch günstigeren Konditionen in näherer Zukunft. Die Vermieter indessen verlangen oft eine Mindestdauer von fünf Jahren, nicht zuletzt, um die Miete indexieren zu können. Doch die Zauberformel lautet: Fünf Jahren zustimmen, aber ein vorzeitiges Kündigungsrecht aushandeln. Noch sind zahlreiche, übersetzte Mieten aus der letzten Phase der Hochkonjunktur nicht bereinigt. Und noch mehr Geschäftsmietern schaffen Restrukturierungen und Redimensionierungen Probleme. Wer die Zinsen für ein ganzes Haus zu tragen hat, obwohl er nur eine Etage benutzt, sieht alt aus. Das muss nicht sein.

Ein Millionen-Beispiel: Die Konzernleitung eines deutschen Handelsbetriebs für Elektroartikel schliesst mangels Aufträgen ihre Gesellschaft in der Schweiz. Die meisten Mietverträge haben noch eine Restlaufzeit von drei Jahren. Die Restmietzinsverpflichtung betragen rund CHF 2,5 Mio. Für eine Suche nach Nachmietern ist keine Zeit. Der Verband der Geschäfts mieter lässt eine anerkannte Treuhandgesellschaft die erzielbaren Mietzinsen für jedes Objekt einzeln schätzen. Damit wird der Schaden für die Vermieter absehbar. In den Verhandlungen zeigt die Mieterin auf, dass nur eine Einigung den Konkurs abwenden kann. Darauf schlägt die Mieterin die sofortige Rückgabe der Räume mit einer Abschlagszahlung vor. Nach drei Monaten Verhandlungen erreicht der Verband mit sechs von sieben Vermie tern einen Vergleich. Die Verpflichtungen des Mitgliedes fallen auf einen Viertel des ursprünglich geforderten Betrages.

Zinssenkungen dank Formfehler: Von der neuesten Senkung der Hypothekarzinsen profitieren im Gegensatz zu Wohnungsmieter zu wenige Geschäftsmieter. Denn wer einen langjährigen Mietvertrag besitzt, hat keinen Reduktionsanspruch bis zum Vertragsende. Angesichts der hohen Leerbestände empfehlen aber selbst die Vermieterverbände, die Kostenentlastungen weiterzugeben. Eine Senkung des Hypothekarzinssatzes um ¼ Prozent punkt entspricht immerhin einer Mietzinssenkung um fast 3%. Stellt der Vermieter auf stur, lohnt sich der Blick auf frühere Mietzinserhöhungen. Mancher Vermieter nimmt es nämlich mit den gesetzlichen Formularen recht locker. Der Verband der Geschäftsmieter hat in mehreren Prozessen erfolgreich Formfehler bei Erhöhungen geltend gemacht. Formlos geschriebene Ankündigungen sind rechtlich nicht bindend, und selbst wer darauf eintritt, erhält die zuviel bezahlten Beträge zurück.

Rohbaumieten: Auseinandersetzungen gibt es immer wieder um Investitionen von Mietern. Damit Mieter ihre Räume nach ihren Bedürfnissen einrichten können, sind Rohbaumieten üblich geworden. Ebenso üblich sind leider Auseinandersetzungen nach Ablauf des Vertrages, denn der Vermieter übernimmt die Mieterinvestitionen automatisch als sein Eigentum. Nur wer die schriftliche Zustimmung des Vermieters hat, schützt sich vor doppel tem Schaden. Sonst muss er nicht nur seine Investitionen abschreiben, sondern erst noch die Wiederherstellung des Rohbauzustands bezahlen.

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Mit freundlichen Grüssen
Verband der Geschäftsmieter

Dr. Armin Zucker

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