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Die Umsätze im Einzelhandel gehen fast überall zurück. Der Kostenfaktor Mietzins wird zum Problem. In schlecht positionierten Einkaufszentren suchen Ladenbesitzer deshalb verzweifelt den Ausstieg aus langfristigen teuren Mietverträgen.

Verträge sind zu halten

Wer im Würgegriff langfristiger Mietverträge steckt, ist gebunden. Die Gerichte lehnen ein ausserordentliches Kündigungsrecht des Mieters wegen Geschäftseinbruch und Rezession weitgehend ab. Nach Meinung der Gerichte muss der vorsichtige Geschäftsmieter das Auf und Ab der Wirtschaft bei der Aushandlung der Vertragsbedingungen berücksichtigen.

Ausstiegs-Chance bei laufendem Mietvertrag

Wer langfristig gebunden ist, kann die vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag gegen eine Abschlagszahlung vorschlagen. Realisiert der Vermieter das Risiko eines Konkurses des Mieters, so entlässt er diesen eher gegen eine Pauschale. Hier hilft oft eine Bestätigung der Revisionsstelle des Mieters über dessen kritische Finanzlage. Als Alternative kann vom Vermieter eine Mietzinsreduktion während der Krise mit einem Besserungsschein für die hoffentlich wieder eintretende Aufschwungzeit vereinbart werden.

Exit-Klausel: Ein Muss bei neuen Verträgen

In einen langjährigen neuen Geschäftsmietvertrag gehört ein vorzeitiges Auszugsrecht des Mieters. Niemand kann in der heutigen schnelllebigen und wechselhaften Zeit die Entwicklung einer Firma in fünf oder gar zehn Jahren voraussagen. Der Vermieter stimmt einer Exit-Klausel umso rascher zu, als er eine Entschädigung vom Mieter im Falle eines vorzeitigen Ausstiegs erhält.

Projektgesellschaft verwenden

Zur Risikoreduktion kann für grössere Geschäftsmietverträge eine sogenannte Projektgesellschaft verwendet werden, deren Aufgabe einzig das Halten des Mietvertrages ist. Die Projektgesellschaft gibt anschliessend das Mietobjekt an die operative Hauptfirma in Untermiete ab. Muss der Geschäftsmieter dereinst vorzeitig aus dem Vertrag aussteigen, weil die Umsätze einbrechen, kann dieses Untermietverhältnis aufgelöst werden und für die Projektgesellschaft bietet sich der Konkurs an. Das Überleben der Hauptfirma wird damit gesichert.

Tipps:


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Mit freundlichen Grüssen
Verband der Geschäftsmieter

Dr. Armin Zucker

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