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In der Schweiz wird gebaut, was das Zeug hält. Geschäftsmieter leiden teils massiv wegen Bauarbeiten. Zwar haben sie Anspruch auf Mietzinsreduktion. Doch mit Tricks und Finten versuchen Vermieter, sich um die Mietzinsherabsetzung zu drücken.

Und führe uns in Versuchung

Ein netter Brief des Vermieters kündigt Umbauarbeiten an. Den Mietern werden kurze Beeinträchtigungen und gebührende Rücksicht versprochen. Ausserdem wird den Mietern eine angemessene Entschädigung für erlittene Beeinträchtigungen in Aussicht gestellt. Allerdings erst nach Abschluss der Bauarbeiten, denn dann stünde der ganze Umfang der Immissionen fest. Hört sich vernünftig an, nicht wahr? Doch es ist eine Mogelpackung. Die Immissionen fallen regelmässig viel schlimmer aus als beschrieben. Und die Vermieter offerieren selbst bei Grossumbauten mickrige 1 – 3 % Mietzinsreduktion. Dank dem Stillhalten der Mieter verschaffen sich die Vermieter beträchtliche Vorteile.

Verpasste Mitteilung des Baubeginnes

Der Herabsetzungsanspruch des Mieters besteht erst ab dem Zeitpunkt, in welchem er dem Vermieter die Immissionen meldet. Das Mietgericht Zürich gewährte einem Mieter eine Mietzinsherabsetzung ab dem Beginn der Grossbaustelle Letzigrund. Das Obergericht Zürich kippte das Urteil und entschied, der Mieter müsse den Vermieter über die Immissionen der Baustelle und deren Beeinträchtigungen in Kenntnis setzen. Vorher habe er keinen Herabsetzungsanspruch (ZMP 2012 Nr. 11 S. 9ff.).

Mietzinshinterlegung

Die Hinterlegung des Mietzinses bildet das härteste Druckmittel des Mieters. Sie setzt voraus, dass die Beeinträchtigungen beseitigbar sind, was aber in der Regel nur bei unzulässigen Immissionen der Fall ist.

Mängeltagebuch vom Anfang bis zum Ende

Mieter müssen Immissionen detailliert nachweisen, um eine Mietzinsherabsetzung zu erlangen. Im Mängeltagebuch sind die Bauarbeiten und Störungen des Betriebes zu notieren. Mit Datum, Zeugen und Fotos. Früher mussten Immissionen bei grossen Baustellen nicht im Einzelnen nachgewiesen werden. Doch neuere Urteile aus der Deutschschweiz setzen die Beweislatte extrem hoch (MRA 2/12 S. 92ff). Wer Störungen bloss pauschal behauptet, hat selbst bei massiver Bautätigkeit keine Chance.

Schadenersatz

Ein Anspruch auf den Ersatz von entgangenem Gewinn besteht nur bei einem Verschulden des Vermieters. Der Nachweis eines Umsatzrückgangs hilft für den Schadenersatzanspruch.

Tipps:


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Mit freundlichen Grüssen
Verband der Geschäftsmieter

Dr. Armin Zucker

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