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Frage eines Mitgliedes: Nach dem Auszug weiterer Nachbarn bin ich der einzige Mieter im Bürohaus. Die restlichen Etagen stehen leer. Ich befürchte, dass meine Heizkosten steigen, weil der Vermieter die Räume unten und oben nicht mehr beheizt. Ist dies so hinzunehmen?

Überangebot an Geschäftsräumen

Landesweit kommen in den nächsten Jahren rund 700‘000 Quadratmeter neue Bürofläche auf den Markt, davon über 300‘000 allein im Wirtschaftsraum Zürich. Noch dramatischer ist das Überangebot bei Industrie- und Gewerbegebäuden. Vermehrt sind Geschäftsmieter mit Leerständen in der Mietliegenschaft konfrontiert und sie fragen sich, was für Auswirkungen das auf die Heiz- und Nebenkosten hat.

Das sagt das Mietrecht

Heizkosten: Die leer stehenden Flächen werden nur zu zwei Dritteln gewichtet, wenn der Vermieter belegen kann, dass bloss soweit geheizt wird, wie für die Vermeidung von Frostschäden nötig. Steht also die Hälfte eines Gebäudes leer, so hat der Vermieter 2/3 der hälftigen Heizkosten, d.h. 1/3 der Gesamtheizkosten, selber zu tragen. Existieren Ablesegeräte, so zählt der konkrete Verbrauch. Erhöhen sich allerdings Ihre Heizkosten massiv im Vergleich zu Vorjahren, weil in den anderen Etagen nicht geheizt wird, so kann sich unseres Erachtens auch bei Ablesegeräten eine teilweise Überwälzung der Mehrkosten auf den Vermieter rechtfertigen.

Übrige Nebenkosten: Hier gilt es zu differenzieren. Stehen in einer Liegenschaft drei von zehn Objekten leer, muss der Vermieter 3/10 des Gartenunterhalts übernehmen (falls der Verteilschlüssel auf die Zahl der Objekte und nicht die Flächen abstellt). Der Mieter kann nicht dazu verpflichtet werden, das Risiko des Leerstandes zu tragen. Geht es jedoch um die Kehrichtgebühren, die nach Verbrauch erhoben werden, kann der Vermieter diese vollumfänglich auf die Mieter im Objekt verteilen. Beim Leerstand entsteht diese Gebühr ja nicht.

Viele Nebenkostenpositionen werfen in diesem Zusammenhang beim Leerstand Fragen auf. Was ist mit den Kosten für den Lift, Allgemeinstrom, Hauswartung etc.? Darf ein Verteilschlüssel im Zusammenhang mit einem Leerstand verändert werden, wie das manchmal Mietverträge vorsehen? Es lohnt eine Prüfung jedes einzelnen Postens mit dem Grundsatz, dass der Mieter nicht das Risiko für den Leerstand trägt.

Tipps:

• Bei Leerstand Nebenkosten-Abrechnung besonders sorgfältig prüfen
• Verteilschlüssel muss sachgerecht sein, auch wenn vom Vermieter bestimmbar

Noch Fragen? Profitieren Sie von unserem Beratungsservice – für Mitglieder kostenlos!

Mit freundlichen Grüssen
Verband der Geschäftsmieter

Dr. Armin Zucker

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