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Der Mietzins richtet sich bei Geschäftsmieten in der Regel nach der Teuerung. Diese ist rückläufig. Die Folge: tiefere Miete. Der Rohbaumieter sollte zudem prüfen, ob er nicht auch für den eigenen Ausbau Miete bezahlt. Oft besteht auch aufgrund von Mängeln ein Herabsetzungsanspruch.

Kleine Einsparung wegen negativer Teuerung

Die Jahresteuerungen liegen im Minus: 2012 -0.7 Prozent, 2013 -0.2 Prozent, 2014 0.0 Prozent, 2015 (bis August) -0.5 Prozent. Ergibt immerhin 1.4 Prozent Senkungsanspruch bei indexierter Geschäftsmiete. In einem Jahr macht dies kaum viel aus, doch die Senkung wirkt auf die ganze verbleibende Laufzeit des Vertrages. Viele kleine Summen ergeben eine Grosse. Der Senkungsanspruch muss schriftlich eingefordert werden.

Ein Ablauf der Vertragsdauer schenkt ein

Endet die feste Laufzeit eines unbefristeten Vertrages und kündet keine der Parteien, so kann jede Seite eine Anpassung der Miete verlangen. Dabei wird der Referenzzinssatz ausnahmsweise berücksichtigt. Verglichen wird der Stand des Referenzzinses bei Beginn und bei Ende der festen Vertragsdauer. Bei einem seit fünf Jahren laufenden Mietvertrag hat der Geschäftsmieter satte 13 Prozent Senkungsanspruch zugute (ohne Verrechnungsansprüche des Vermieters). Der Mieter muss die Herabsetzung unter Berücksichtigung der Kündigungsfrist auf den erstmöglichen Kündigungstermin hin verlangen. Schlaue Geschäftsmieter stellen zuerst das Herabsetzungsbegehren und verhandeln dann aus einer Position der Stärke um die Vertragsverlängerung.

Mietsenkung wegen Rohbau

Bei Rohbau wird die Grundstruktur vom Vermieter errichtet und der Rest vom Mieter erstellt. Weil der Mieter damit eine Aufgabe des Vermieters übernimmt, muss der Mietzins zum Ausgleich tiefer angesetzt sein als bei ausgebauten Zustand. So will es zwingend das Mietrecht. Ein Vermietertrick ist es, diese Mietverbilligung nicht zu gewähren und denselben Mietzins bei Rohbau wie bei ausgebautem Zustand zu verlangen. In einem solchen Fall kann der Mieter eine Mietzinssenkung verlangen, deren Höhe sich an seinen Aufwendungen für Einbauten und Reparaturen orientiert.

Mietzinssenkung wegen Mängeln

Jeder Mangel, der den Mieter im Gebrauch der Mietsache einschränkt, berechtigt grundsätzlich zu einer Mietzinsherabsetzung. Es sind eine Vielzahl von Mängeln denkbar, gerade bei grösseren komplexen Gewerbebauten – unzureichende Heizung, Belüftung oder Kühlung, übermässige Feuchtigkeit, schlechter Geruch, defekte Apparate, mangelhafte Hauswartung, Asbest etc. Aufgrund solcher Mängel darf der Mieter Behebung und eine Mietzinsherabsetzung fordern, bis die Mietsache wieder einwandfrei ist. Auch dies kommt einer Mietzinssenkung gleich.


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Mit freundlichen Grüssen
Verband der Geschäftsmieter

Dr. Armin Zucker

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