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Das Bundesgericht entschied kürzlich gegen einen Hotelmieter, der Mietzinsreduktion wegen der Corona-Zwangsschließung verlangte (4A_158/2024 vom 5.11.2024, in MRA 4/24 S. 214 ff.). Zwar wurde der Fall nicht mietrechtlich, sondern nur nach richterlicher Vertragsanpassung wegen Störung der Vertragsgrundlage beurteilt. Doch die ablehnende Haltung des Bundesgerichts zeichnet sich ab.

Die Richter begründeten ihren Entscheid damit, dass der Ertragsausfall, unter Berücksichtigung der staatlichen Unterstützung (Härtefallentschädigung), nicht stark genug war, um eine Mietanpassung zu rechtfertigen.

Die Frage, ob die behördliche Schließung ein Mangel im mietrechtlichen Sinne war, hat das Bundesgericht nicht geprüft. Der Hotelmieter stützte sich nämlich in der Beschwerde an das Bundesgericht nur auf die sogenannte Störung der Geschäftsgrundlage und nicht auf einen Mangel der Mietsache. Dies erstaunt, denn anfangs entschied eine ganze Reihe von erst- und zweitinstanzlichen Gerichten zu Gunsten der Geschäftsmieter. Das Blatt wendete sich allerdings in letzter Zeit zu Gunsten der Vermieter.

Wir deuten das Urteil als ein Signal: Die Chancen für eine erfolgreiche Mietzinsherabsetzung vor Bundesgericht wegen der Zwangsschliessungen in der Covid-Pandemie stehen schlecht. Zwar erkennt das Gericht an, dass die Covid-Pandemie ein außergewöhnliches Ereignis war. Doch es fand, dass die Auswirkungen für den konkreten Fall nicht gravierend genug waren. In formalistischer Weise wurde die Dauer der behördlichen Schliessungen mit der gesamten Dauer des Mietvertrages verglichen. Daraus folgerte das Gericht dann, die Störung sei im Vergleich zur gesamten Mietdauer zu kurz gewesen, um eine Anpassung zu rechtfertigen. Vergessen gingen dabei die massiven finanziellen Auswirkungen: Der Abschluss im Jahr der Zwangsschliessungen lag um den Faktor zehn unter demjenigen des Vorjahres.

Trotzdem ordnete das Bundesgericht einen derartigen Einbruch dem Geschäftsrisiko des Mieters zu und führte aus, solche Ausschläge seien in der Hotelbranche nicht unüblich. Den Realitätsbezug dieser Begründung herzustellen fällt schwer.

Das Urteil ist zwar kein Grundsatzentscheid und wird nicht in der amtlichen Sammlung veröffentlicht. Dennoch gehen wir davon aus, dass ähnliche Fälle künftig abgewiesen werden, auch bei mietrechtlicher Beurteilung. Denn das Bundesgericht scheint geradezu darauf gewartet zu haben, einen Fall beurteilen zu können, bei welchem die Vorinstanz (hier das Zürcher Handelsgericht) die Mietherabsetzung ablehnt. Das zeichnete sich bereits ab, als sich das Bundesgericht vor zwei Jahren auf überspitzt formalistische Art weigerte, einen Tessiner Appellationsentscheid zu beurteilen, der zu Gunsten des Geschäftsmieters lautete.

Das Urteil ist wohl weitgehend politisch motiviert, begründet in der politischen Zugehörigkeit der Richter in der entscheidenden Kammer. Der Entscheid ist fürwahr kein Ruhmesblatt, da selbst die rechtliche Auseinandersetzung mit der richterlichen Vertragsanpassung wegen Störung der Vertragsgrundlage oberflächlich geschah.

Wir raten deshalb allen Mitgliedern mit noch laufenden Herabsetzungsverfahren, nach Möglichkeit aussergerichtliche Vergleiche mit den Vermietern zu suchen. Wer bereits eine Mietreduktion im Einvernehmen erreichen konnte, hat gut abgeschnitten, denn Vermieter werden nach diesem Urteil weniger kompromissbereit sein.

Noch Fragen? Profitieren Sie von unserem Beratungsservice – für Mitglieder kostenlos!
E-Mail: Info@Geschaeftsmieter.org, www.geschaeftsmieter.org
 

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