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Die Bauwirtschaft boomt – Neubauten entstehen und der Staat geizt nicht mit Baustellen. Des einen Freude, des anderen Ärger. Denn wo gebaut wird, da gibt es Lärm, Staub, erschwerten Zugang. Konflikte zwischen Ge schäftsmieter und Eigentümer über die Folgen von Bauimmissionen neh men laufend zu.

Anspruch auf Mietzinsreduktion

Wird die Tauglichkeit der Mietsache beeinträchtigt oder vermindert, wie es bei Bauimmissionen der Fall ist, so kann der Mieter vom Vermieter verlangen, dass dieser den Mietzins vom Zeitpunkt, zu dem er vom Mangel erfahren hat, bis zur Behebung des Mangels entsprechend herabsetzt (Art. 259d OR).

Voraussetzungen des Herabsetzungsanspruches

Der Mieter muss im vertragsgemässen Gebrauch gestört werden. Lärm, Schmutz, Erschütterungen und behin derter Zugang wegen Bauarbeiten bewirken eine solche Störung. Nach fester Gerichtspraxis ist es unerheblich, ob die Störung vom Vermieter oder von Dritten – von Nachbarn, Mitmietern oder der öffentlichen Hand – ausgeht. Die Fassadenrenovation des Eigentü­mers ist ebenso erfasst wie Graben arbeiten vor dem Laden durch die Gemeinde. Der Vermieter kann sich nicht aus der Verantwortung stehlen mit dem Argument, er habe weder Einfluss auf die Beeinträchtigung noch Schuld an der Störung.

Immissionen mit Entschädigungspflicht

Die Grenze des vom Mieter zu tolerierenden ist tiefer als im Nachbarrecht zwischen Eigentümern. Zu einer Mietzinsreduktion berechtigen jene Immissionen, deren Dauer oder Intensität die Aufmerksamkeit des Mieters erheblich beanspru chen und die allgemein üblichen Tätigkeiten im Mietobjekt spürbar beeinträchtigen.

Mass der Herabsetzung

Die Gerichte sind mit den Herabsetzungssätzen eher zurückhaltend:
Grosser Umbau im Haus, Räume unbrauchbar: 60%
Grossbaustelle auf Nachbargrundstück: 16 - 25 %
Ladenlokal beansprucht und erschwerter Zugang: 25 %

Richtiges Vorgehen

Führen Sie ein „Umbautagebuch“ zum späteren Nachweis der tatsächlichen Störungen Melden Sie Immissionen sofort schrift lich dem Vermieter Ziehen Sie kompetente Rechtsberatung bei.

 

Noch Fragen? Profitieren Sie von unserem Beratungsservice – für Mitglieder kostenlos!

 

Mit freundlichen Grüssen
Verband der Geschäftsmieter

Dr. Armin Zucker

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