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Ein missratenes Gesetz erlaubt dem Vermieter, mit einem Schlag die Miete um 20 % und mehr zu erhöhen. Das Vorgehen ist einfach. Zuerst wird die Liegenschaft jahrelang vernachlässigt und beim Unterhalt gespart. Das erhöht die Rendite. Ist das Gebäude richtig vernachlässigt, steht die Renovation ins Haus. Geschickte Vermieter würzen die Renovation mit einer Prise wertvermehrenden Arbeiten, und schicken dem Mieter dann die Rechnung. Der legale Taschenspielertrick heisst „umfassende Überholungen“.

Gesetzliche Vorschriften

Der Vermieter ist verantwortlich für den ordentlichen Unterhalt der Liegenschaft, der lediglich den Wert der Liegenschaft erhält und keine Mietzinserhöhung rechtfertigt. Dazu gehören alle Reparaturen, die Pflege der Fassade, der Ersatz einer kränkelnden Heizung, etc.

Nur wertvermehrende Verbesserungen berechtigen zur Mietzinserhöhung. Sie bestehen aus dem Einbau neuer, bisher nicht vorhandener Einrichtungen, die wert- und qualitätsvermehrend sind und dem Mieter einen höheren Komfort verschaffen. Beispiel: Der Einbau eines Liftes. Der Ersatz alter Einrichtungen durch neue mit besserer Leistung und mehr Komfort kann teilweise wertvermehrend sein. Beispiel: Werden Einfach­fenster durch Doppelverglasung ersetzt, so liegt eine teilweise Wertvermehrung vor.

Ausnahme „umfassende Überholung“

Vom Grundsatz, dass werterhaltende von den wertvermehrenden Arbeiten zu trennen sind, weicht das Mietrecht bei „umfassender Überholung“ ab (Art. 14 VMWG). Die Kosten einer Gesamtsanierung gelten in der Regel pauschal zu 50-70% als wertvermehrende Investitionen. Vorausgesetzt sind umfangreiche Sanierungsarbeiten, die über den normalen Unterhalt hinausgehen, mehrere Teile des Gebäudes betreffen und hohe Kosten verursachen. In der Praxis werden häufig Sanierungen der Aussenisolation, der Fenster, der Heizung und des Eingangsbereiches zusammen ausgeführt und dem Mieter dann belastet.

Abwehrmittel des Geschäftsmieters

 

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Mit freundlichen Grüssen
Verband der Geschäftsmieter

Dr. Armin Zucker

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