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Ein Elekronikgeschäft in der City wird durch eine Gebäuderenovation erheblich im Betrieb gestört. Kunden bleiben fern und der Umsatz sinkt beträchtlich. Wo ein Geschäftsmieter wegen Immissionen Umsatzeinbussen erleidet, stellt sich neben der Mietzinsherabsetzung die Frage nach Schadenersatz durch den Vermieter. Ein aktuelles, heikles Thema.

Den Anspruch auf Mietzinsherabsetzung, behandelten wir schon im Newsletter Nr. 26. Die Umsatzeinbusse und der Kundenverlust sind damit aber noch nicht abgedeckt, besonders bei längeren Umbauarbeiten.

Was sagt das Gesetz zum Schadenersatz beim Umbau?

Erleidet der Mieter durch einen Mangel Schaden, so muss ihm der Vermieter dafür Ersatz leisten, wenn er nicht beweist, dass ihn kein Verschulden trifft (OR 259 e). Gefordert wird also ein schuldhaftes Verhalten des Vermieters. Laut Gesetz ist der Vermieter aber zu Erneuerungsarbeiten am Gebäude berechtigt (OR 260), was widerrechtliches Handeln ausschliesst. Was gilt nun?

Keine Haftung bei Störung durch Dritte

Der Mangel muss vom Vermieter stammen. Renovationsarbeiten auf dem Nachbargrundstück berechtigen also nicht zu Schadenersatz gegenüber dem Vermieter. Anders, wenn der Vermieter trotz eines Abwehrrechts z.B. das Erstellen eines Neubaus zulässt.

Notwendige oder nicht notwendige Arbeiten, das ist die Frage

Notwendige Unterhaltsarbeiten sind Vermieterpflicht - Schadenersatz fällt hier ausser Betracht. Diese Arbeiten müssen schonend und gemäss den Regeln der Baukunst ausgeführt werden. Anders bei nützlichen, aber nicht notwendigen Umbauten und Renovationen. Der Vermieter darf diese nur vornehmen, wenn sie für den Mieter zumutbar sind (OR 260). Umsatzausfälle sind für den Geschäftsmieter nicht zumutbar. Führt der Vermieter solche Arbeiten trotzdem aus, handelt er unserer Meinung nach vorwerfbar und schuldet Schadenersatz. Anders sehen es die Vermieterverbände. Ein klärendes Urteil steht noch aus.

 

Mit freundlichen Grüssen
Verband der Geschäftsmieter

Dr. Armin Zucker

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