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Der Jahrestag der Terroranschläge in den USA und die kürzlichen Naturkatastrophen konfrontierten uns mit dem zunehmenden Risiko der Zerstörung des Mietobjektes, etwa durch Feuer, Lawine, Erdrutsch, Hochwasser oder Anschläge.

Grundsätzlich erlischt der Mietvertrag entschädigungslos, wenn es dem Vermieter durch Umstände, die er nicht zu verantworten hat, wie Naturkatastrophen, Brand, Anschläge, unmöglich ist, die Mietsache für den Mieter in vertragsgemässem Zustand zu erhalten. Ob eine solche Unmöglichkeit vorliegt, wird von Fall zu Fall beurteilt, jedoch muss die Weiterführung des Mietverhältnisses völlig ausgeschlossen sein.

Hat weder die eine noch die andere Vertragspartei den Untergang des Mietobjekts verschuldet, so erlöschen die Forderungen beider Seiten. Der Mieter kann keine Schadenersatzansprüche stellen und der Vermieter muss dem Mieter kein Ersatzobjekt zur Verfügung stellen. Auch die Mietzinspflicht erlöscht. Allfällige im Voraus bezahlte Mietzinse kann der Mieter zurückfordern.

Verschulden des Mieters

Verschuldet der Mieter den Untergang der Sache, indem er beispielsweise einen Brand verursachte, so bleibt er zur Zahlung des ungekürzten Mietzinses bis zum Vertragsende bzw. bis zum ersten Kündigungstermin verpflichtet. Der schuldhafte Mieter hat zudem Schadenersatz zu leisten. Der Geschäftsmieter tut gut daran, sich gegen dieses Haftungsrisiko zu versichern.

Teilweiser Untergang ohne Verschulden des Mieters und Vermieters

Wird das Mietobjekt teilweise unbrauchbar, ist der Vermieter zur weiteren Zurverfügungstellung des Mietobjektes und der Mieter zur Bezahlung des (reduzierten) Mietzinses verpflichtet.

Bei Teilunmöglichkeit ist zu prüfen, ob die Fortsetzung des Mietverhältnisses den Parteien noch zumutbar ist; gegebenenfalls kann der Vertrag aus wichtigem Grund oder infolge veränderter Umstände von beiden Parteien gekündigt werden.

Sowohl für den Geschäftsmieter als auch für den Eigentümer ist die vertragliche Regelung für diesen praktisch häufigsten Fall sinnvoll, weil das Gesetz hierzu schweigt. Aus Sicht des Geschäftsmieters schlagen wir folgenden Text vor:

„Wird das Mietobjekt durch Umstände, welche weder der Mieter noch der Vermieter zu vertreten haben, nicht vollständig, jedoch zu mehr als 50% (gemessen an der Mietfläche) zerstört, entfällt die Pflicht des Mieters zur Mietzinszahlung bis zum Zeitpunkt der vollständigen Wiederherstellung des Mietobjektes. Beträgt die Zerstörung weniger als 50%, reduziert sich der Nettomietzins bis zur vollständigen Wiederherstellung des Mietobjektes im Verhältnis zur Zerstörung (z.B. 30% Zerstörung führt zu 30% Mietzinsreduktion), sofern der Geschäftsbetrieb des Mieters auf der verbleibenden, intakten Fläche weiter betrieben werden kann.

 

Mit freundlichen Grüssen
Verband der Geschäftsmieter

Dr. Armin Zucker

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