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Der Markt spielt verrückt. Preisexplosion trotz Rezession für Verkaufsflächen an Toplagen in Zürich, Genf und Bern mit Quadratmeterpreisen bis zu 7000 Franken. Kontrastiert von einem zunehmenden Überangebot an Büro- und Gewerbeflächen. Wer heute Mietverträge erneuern muss oder neu abschliesst, will wissen: Mietzins - quo vadis?

Lokales Marktgeschehen

Geschäftsflächenmärkte in der Schweiz sind primär lokale Märkte. Von einer gesamtschweizerischen Entwicklung kann nicht gesprochen werden. Die Tendenz zu "schlafenden" Märkten in peripheren Regionen und einem "Nachfragermarkt" in den Zentrumslagen von Zürich, Zug und Genf verstärkt sich. Die Kleinheit gewisser Märkte führt zu einer hohen Sensibilität für konjunkturelle Schwankungen und für die Arbeitsplatzentwicklung weniger lokaler Unternehmen. Der tiefe Mietspiegel nach der Krise der Neunzigerjahre setzt sich an solchen Lagen weiter fort. Anders in den Boomstädten Zürich, Zug und Genf, wo eine akute Übernachfrage in den letzten fünf Jahren zu verzeichnen war, die jetzt zu Ende geht.

Wachsende Überkapazitäten

Der Anteil an leer stehenden Büros im Schlussquartal des vergangenen Jahres lag unverändert bei 8 %. Grosse Neubauprojekte aus der Goldgräberzeit bis anfangs 2001 drängen sich aber in den nächsten zwei Jahren auf die Märkte Zürich Nord und Basel City. Daneben suchen schon Zehntausende von Quadratmetern Büros nach neuen Mietern. Inzwischen wurde der Neubau von Geschäftsflächen von nicht weniger als einer halben Million Quadratmetern in Zürich Nord zurückgestellt. Diese latenten Projekte warten auf die erste Gelegenheit zur Realisierung. Massive Überkapazitäten sind in Sicht.

Zeitbombe Arbeitsplatzabbau

Während bei gesunder Konjunktur die Lage und die Grösse der Arbeitsplätze ein gewichtiges Argument im Kampf um gesuchte Mitarbeiter sind, sieht es heute genau umgekehrt aus. Allein auf dem Finanzplatz Zürich werden dieses Jahr zehntausend Arbeitsplätze abgebaut. Dutzende von Banken, Versicherungen und Revisonsfirmen, zum Teil an bester Lage, suchen Nach- oder Untermieter für ihre Überkapazitäten. Meist diskret wegen dem Renomé, aber nicht weniger dringlich. Doch Nachmieter sind rar. Wenn überhaupt Mietverträge verlängert werden, so oft für massiv reduzierte Flächen.

Entwicklung Mietpreise im Bürobereich

Zur Zeit besteht ein beträchtlicher Spielraum für Verhandlungen, bei denen die Geschäftsmieter gute Karten haben. Der Preisabschlag im Vergleich zur Vormiete liegt laut Immobilienbericht der Neuen Zürcher Zeitung bei rund 20 % und wird aufgrund des Angebotsüberhanges weiter zunehmen. Wer vor einem Neuabschluss oder der Erneuerung des Mietvertrages steht, der soll heute keinen langjährigen Mietvertrag abschliessen. Je länger die Verhandlungen dauern, umso günstiger fährt der Mieter, denn die Preise fallen dieses Jahr weiter. Drängt der Vermieter auf einen Abschluss, so mieten Sie vorerst für sechs oder zwölf Monate, und verhandeln Sie anschliessend erneut den Mietzins für eine feste mehrjährige Periode.

 

Mit freundlichen Grüssen
Verband der Geschäftsmieter

Dr. Armin Zucker

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