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Die Betriebspflicht bei der Geschäftsmiete ist verbreitet. Bei Verkaufslokalen kommen noch vorgeschriebene Öffnungszeiten hinzu. Viele Firmen wollen unrentable Standorte und Läden vor Vertragsende schliessen wegen negativem Deckungsbeitrag. Ist dies trotz der Betriebspflicht zulässig?

Was sagt das Gesetz?

Das Mietrecht kennt keine generelle Betriebspflicht. Eine Pflicht, die Mietsache zu gebrauchen, besteht nur dort, wo es die Parteien ausdrücklich oder stillschweigend vereinbart haben. Bei Wohnungen ist unbestritten, dass ein Nichtgebrauch zulässig ist.

Besonderheit bei Geschäftsmiete

In Geschäftsmietverträgen ist die Betriebspflicht häufig vorgeschrieben. Darüber hinaus bejahen die Gerichte eine stillschweigende Vereinbarung der Betriebspflicht in Fällen, wo durch die Art des gemieteten Geschäftes eine Nähe zur Pacht vorliegt. Dies wird bei Umsatzmiete und bei Geschäften, die eine Stammkundschaft aufweisen, bejaht. Stillschweigende Vereinbarung der Betriebspflicht wurde bejaht bei einer Shop-Tankstelle, Dro­gerie, Bäckerei und einem Tabakgeschäft.

Kritik an der Rechtsprechung

Ist Schriftlichkeit vereinbart, was bei Geschäftsmieten üblich ist, so stellt diese ein Gültigkeitserfordernis auch für Ergänzungen dar. Beweispflichtig für die stillschweigende Abmachung der Betriebspflicht ist der Vermieter. Dieser Beweis wird dem Vermieter kaum gelingen. Der Vermieter, der meistens den Vertrag ausarbeitet, muss eine solche wichtige Mieterpflicht nach unserer Meinung explizit im Mietvertrag nennen.

Folgen der Verletzung der Betriebspflicht

Bei vertragswidriger Stilllegung einer Mietlokalität darf der Vermieter vor Beendigung des Mietvertrages nach schriftlicher Mahnung mit einer Frist von 30 Tagen auf Ende eines Monates kündigen (Art. 257 f OR). Mit der Kündigung fällt das Mietobjekt an den Vermieter zurück. Der Mietzins bis zum ursprünglichen Vertragsende bleibt geschuldet. Den Vermieter trifft aber eine Schadensminderungspflicht. Er muss Suchbemühungen unternehmen. Erweist sich der bisherige Mietzins als zu hoch, so muss ihn der Vermieter senken.
Der Nachweis eines Schadens über den Mietzins hinaus wird dem Vermieter in der Praxis nur schwer gelingen. Fazit: Ist die Schliessung des Mietobjektes die günstigste Option, so "lohnt" sich die Nichtbeachtung der Betriebspflicht. Der Mietzins bleibt zwar geschuldet, doch die laufenden Betriebskosten entfallen.

 

Mit freundlichen Grüssen
Verband der Geschäftsmieter

Dr. Armin Zucker

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