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Der Markt für Büro- und Gewerbe flächen ist geprägt von Überkapazitäten. Alle Blicke richten sich auf den Mietzins. In der Not greifen Vermieter und Verwaltungen nicht selten zu fragwürdigen Methoden, um ihre an gepeilte Rendite zu erreichen.

Hüte, wer sich ewig bindet!

Unternehmen müssen heute flexibel und beweglich sein. In schwierigen wirtschaft lichen Zeiten sind Anpassungsfähigkeit und Kostenkontrolle oberste Gebote. Nichts mehr ist in Stein gemeisselt. Ausländische Niederlassungen machten den Anfang, die Banken folgten mit der Verlegung traditioneller Lokalitäten, wenn am neuen Standort die Kosten-, Steuer- und Infrastrukturrechnung besser auf ging. Welcher Unternehmer kann seinen Platzbedarf in fünf Jahren voraussagen, weiss, ob die neue Produktelinie ein schlägt, die Firma expandiert oder die Informatikrevolution nicht weiter Personal und damit Raumbedarf reduziert. Und dann erst die ungewisse Entwicklung des Mietzinses. Ist die Talsohle erreicht? Eines steht fest, Geld für fehlkalkulierte Mietverträge fehlt. So stehen langfristige, gar zu teure Mietverträge ohne Anpas sungsmöglichkeiten schief in der Landschaft. Umgekehrt brauchen Betrie be und Ladenbesitzer nach wie vor lang jährige Mietverträge. Sei es weil sie Kapital in ihre Räumlichkeiten investieren oder die Lage entscheidend ist. Der Vermieter seinerseits sucht im heutigen Angebotsmarkt tendenziell einen langjäh rigen Mieter. Denn bei einem Wechsel muss der Vermieter mit Leerstand rech nen und die beliebte Indexierung des Mietzinses setzt eine mindestens fünf jährige Dauer des Vertrages voraus.

Passt das alles unter einen Hut? Wir den ken ja. Eine kreative Lösung besteht da rin, dass Mieter und Vermieter unter schiedliche Kündigungstermine vereinba ren. Zum Beispiel frühestens nach fünf Jahren für den Vermieter, was die Inde xierung der Miete erlaubt und den Belehnungswert der Liegenschaft erhöht. Mit dem Mieter werden frühere Kündi gungstermine vereinbart, die er wahr­nehmen kann, aber nicht muss. So kann er aus dem Mietvertrag früher aussteigen, wenn dies notwendig wird. Das Ganze lässt sich mit Optionen auf Vertrags verlängerung kombinieren.

Formularverträge sind out

Kaum zu glauben aber wahr. Viele Unternehmer unterschreiben teure Miet verträge wie Postkartengrüsse trotz kriselndem Immobilienmarkt. Sie akzep tieren ergeben und gutgläubig Formular-Mietverträge und glauben sich in Sicher heit, weil sie mit dem Strom schwimmen. Solche Vordrucke, von den Hauseigen tümerverbänden und im veralteten Geiste des Nachfragemarktes verfasst, enthal ten Pferdefüsse, die den Geschäftsmieter benachteiligen und teuer zu stehen kommen. So werden etwa Mietzinserhö hungen für Renovationen für zulässig erklärt, obschon das Mietrecht diesen Er höhungsgrund während eines festen Mietvertrages ausschliesst. Oder der Mieter muss seine Einbauten bei Ver tragsende beseitigen, obschon das Ge setz für genehmigte Einbauten keine Wiederherstellungspflicht, sondern im Gegenteil einen Entschädigungsan spruch des Mieters vorsieht.

Passender als schlecht sitzende Konfek tionsware sind massgeschneiderte Miet verträge. Die Parteien erkennen und verhandeln im Voraus ihre Bedürfnisse und Ansprüche. Kleingedruckte Überra schungen bleiben erspart. Das bedeutet weniger Arbeit für den Kadi. Wird jede Klausel reflektiert, öffnen sich auch neue Wege für attraktive Offerten an den rar gewordenen solventen Geschäftsmie tern. Wir denken an die Koppelung des Mietzinses an das Geschäftsergebnis, an Ausbauten durch den Vermieter. Nicht nur über den Preis reden, sondern möglichst viele weitere Varianten in die Diskussion einbringen, so gehen heute die Immobilienprofis vor. Je mehr Knöpfe da sind, an denen gedreht werden kann, desto grösser die Aussicht, einen ge meinsamen Nenner zu finden.

Mietzinsvorbehalt – Katze im Sack

So manche Gewerbefläche wird derzeit nicht kostendeckend vermietet. Im Miet vertrag steht dann, der Mietzins ermögliche keine kostendeckende Brut torendite. Einen solchen Mietzinsvorbe halt darf der Vermieter auf den nächsten Kündigungstermin hin ausschöpfen. Dem Mieter wird gelegentlich verspro chen, der Vorbehalt sei bloss pro forma. Der kluge Unternehmer sichert sich ab und verlangt eine schriftliche Zusage, wann frühestens der Vorbehalt ausge schöpft werden darf. Sonst entpuppt sich der Vorbehalt als Katze im Sack.

Reparaturen zahlen?

Wenn die Rendite nicht mehr stimmt, wird bei den laufenden Kosten gespart. Schwarze Schafe unter den Vermietern wollen den laufenden Unterhalt auf den Mieter abwälzen. Weil das gegen zwin­gendes Mietrecht verstösst, geschieht die Überwälzung verdeckt. So soll ge legentlich der neue Mieter die Instand stellung der abgenutzten Räume über nehmen mit der Begründung, der Mieter habe so freiere Hand bei der Einrich tung. Wir stossen auch auf Vorschläge von Vermietern, wonach die Lokalität bei Vertragsende in bezugsbereitem, das heisst renoviertem Zustande, zurück gegeben werden muss. Oder dem Ge schäftsmieter werden „kleine Reparatu ren“ überwälzt, welche die zulässige Grenze von 100 bis 200 Franken bei weitem übersteigen. Laut Mietrecht gel ten nämlich als „kleinere Reparaturen“ nur Arbeiten, die der Mieter ohne Zu hilfenahme Dritter selber ausführen kann, so das Auswechseln von Sicherungen, Dichtungen, etc.

Eigentümer sparen vermehrt beim Unter halt der Liegenschaft. Fassaden verwit tern, Infrastrukturen veraltet, Ladenpas sagen verkommen. Geschäftsmieter sind auf gepflegtes und zeitgemässes Ausse hen der Lokalität angewiesen. Das setzt regelmässige Unterhaltsarbeiten des Vermieters voraus. Unterlässt er dies, so sitzt der Geschäftsmieter am kürzeren Hebel, weil eine vernachlässigte Lokalität zwar geschäftsschädigend ist, aber nicht als Mangel im rechtlichen Sinn gilt. Da helfen nur klare Abmachungen über die vom Vermieter durchzuführenden Arbeiten.

Mit erhobenem Kopf

Die Wirtschaftszeitung „Cash“ prognosti ziert einen weiteren Sturz der Preise für Geschäftsliegenschaften um bis zu 10 Prozent mit entsprechenden Auswirkun gen auf die Mieten. Ein Grund mehr für selbstbewusstes und wohlüberlegtes Verhandeln von neuen Mietverträgen. In Zukunft werden die Geschäftsmieter vermehrt nach Möglichkeiten suchen, die Verträge wirtschaftlichen Rahmenbedin gungen anzupassen. Die Devise man cher Immobilienverwaltung, „Das haben wir immer so gemacht“, ist endgültig überholt.

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Mit freundlichen Grüssen
Verband der Geschäftsmieter

Dr. Armin Zucker

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