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In Einkaufspassagen, Shopping-Zentren und Büro-/Gewerbebauten stehen immer häufiger Flächen leer. Darf sich der Geschäftsmieter wegen verschlechtertem Mietermix oder Leerstand benachbarter Lokalitäten wehren?

Was sagt das Gesetz?

Der Vermieter ist verpflichtet, das Mietobjekt in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu übergeben und in demselben zu erhalten. Ein Mietobjekt darf daher keine baulichen Mängel aufweisen und muss vom Vermieter ordnungsgemäss unterhalten werden. Dies sind objektive Voraussetzungen an den Zustand des Mietobjektes. Subjektive Vorstellungen des Mieters über den Zustand und die Eigenschaften des Mietobjektes sind unerheblich, soweit sie sich nicht aus vertraglichen Zusicherungen von Eigenschaften ergeben.

Gerichtspraxis zum Mietermix

Ein Leerstand in Ladenzentren stellt eine wirtschaftliche Beeinträchtigung dar. Ob dies ein Mangel darstellt oder nicht, hat bisher noch kein Schweizer Gericht entschieden. In Urteilen deutscher Gerichte wurde dies verneint. Nur bei vertraglicher Übernahme des wirtschaftlichen Risikos des Vermieters durch entsprechende Zusicherungen könne der Mieter eine Mietzinsminderung geltend machen oder den Mietvertrag ausserordentlich kündigen.

Folgen der Rechtsprechung in der Praxis

Laut Mietrecht liegt ein Mangel u.a. dann vor, wenn eine Eigenschaft fehlt, die von den Vertragsparteien nach Treu und Glauben erwartet werden konnte. Die Ursache eines Mangels kann nicht nur in der Mietsache selber liegen, sondern auch in deren Umgebung oder im Verhalten Dritter, insbesondere anderer Mieter. Es spielt dabei keine Rolle, ob der Vermieter darauf Einfluss nehmen kann oder nicht. Wenn die gewünschten Umsätze nicht erzielt werden, so stellt dies mietrechtlich keinen Mangel dar. Anders bei Verslumung, denn hier verändert sich das Umfeld des Mietobjektes, das nach Treu und Glauben des Mieters gewissen Ansprüchen genügen muss. Schweizer Gerichte anerkennen in letzteren Fällen einen Herabsetzungsgrund der Miete. Voraussetzung ist, dass der Leerstand auch Verslumungsfolgen hat.

Empfehlungen

Aufgrund der unsicheren Rechtslage empfehlen wir folgenden Text für den Mietvertrag:

 

Mit freundlichen Grüssen
Verband der Geschäftsmieter

Dr. Armin Zucker

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