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Der Mietvertrag ist eine Schuldanerkennung, die den Vermieter zum raschen Inkasso des Zinses mittels Betreibungsverfahren berechtigt. Unter diesem Damoklesschwert gab mancher Mieter bei Verhandlungen um eine Abstandszahlung bei vorzeitigem Auszug rasch nach. Ein neues Urteil verbessert die Lage der Mieter und macht das Inkasso für Vermieter komplizierter.

Rechtslage

Ein Mietvertrag stellt als zweiseitiger Vertrag eine Schuldanerkennung und damit einen provisorischen Rechtsöffnungstitel für den Mietzins dar. Darauf gestützt kann der Vermieter gegen den Mieter ein zügiges Inkasso­ver­fahren einleiten, das sogenannte Rechtsöffnungsverfahren. Geschuldet ist der im Miet­vertrag festgeschriebene Mietzins, und zwar im vollen Betrag bis zum Vertragsende. Das erschwerte die Verhandlungsposition des Mieters bei vorzeitigem Auszug erheblich.

Änderung der Rechtsprechung bei vorzeitiger Rückgabe der Mietsache

Der Mieter hat bekanntlich das Recht, die Mietsache ohne Einhaltung der Kündigungstermine und Kündigungsfristen zurückzugeben (sogenannte vorzeitige Rückgabe). Hat der Mieter dem Vermieter dabei einen den gesetzlichen Anforderungen genügenden Ersatzmieter gestellt, so ist er von seiner Mietzinszahlungspflicht befreit. Hat der Mieter dagegen keinen solchen Ersatzmieter angeboten, so ist der Mieter von seinen Verpflichtungen zwar nicht befreit. Es trifft ihn jedoch nicht mehr eine vertragliche Zahlungspflicht, sondern eine Schadenersatzpflicht. Für diesen Schadenersatz stellt der Mietvertrag keine taugliche Schuldanerkennung für das Rechtsöffnungsverfahren dar (Urteil des Bezirksgerichtes Zürich, publiziert in MRA 4/2003, S. 140 ff.).

Konsequenzen für Geschäftsmieter

Sollten Sie Ihr Mietobjekt vorzeitig und ohne Angebot eines Ersatzmieters verlassen, muss der Vermieter gemäss dieser neuen Rechtsprechung einen ordentlichen Pro­zess auf Schadenersatz führen. Das einfache und kostengünstige Rechtsöffnungs­verfahren steht ihm nicht mehr zur Verfügung. Dabei ist der Vermieter im Detail für den eingetretenen Scha­den beweispflichtig. Hält der Vermieter an einem zu hohen Mietzins fest, so reduziert sich sein Anspruch entsprechend. Mit anderen Worten: Der Vermieter kann nicht mehr automatisch die Restmiete als die ihm zustehende Forderung betrachten.

Verlängerung des Mietvertrages um weniger als fünf Jahre bei echter Option?

Beim echten Optionsrecht gilt der bisherige Mietzins für die gesamte Optionsdauer unverändert weiter, wobei jedoch die Indexierung wegfällt. Für den Mieter ist das die günstigste Variante.

Empfehlungen:

 

Mit freundlichen Grüssen
Verband der Geschäftsmieter

Dr. Armin Zucker

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