Verband der Geschäftsmieter
Vorzeitiger Auszug: Ablehnung des Ersatzmieters
Schlägt der bisherige Mieter einen zahlungsfähigen und zumutbaren Ersatzmieter vor, der bereit ist, den Mietvertrag zu denselben Bedingungen zu übernehmen, darf der Vermieter diesen nicht ablehnen.
Zahlungsfähigkeit
Der Mietzins muss zu den finanziellen Möglichkeiten des Ersatzmieters verhältnismässig erscheinen. Der Ersatzmieter hat nicht gleich solvent wie der bisherige Mieter zu sein. Zwei Betreibungen über geringfügige Beträge sind nach Gerichtspraxis noch kein Indiz gegen die Zahlungsfähigkeit des Ersatzmieters.
Zumutbarkeit
Der Mieter hat bekanntlich das Recht, die Mietsache ohne Einhaltung der Kündigungstermine und Kündigungsfristen zurückzugeben (sogenannte vorzeitige Rückgabe). Hat der Mieter dem Vermieter dabei einen den gesetzlichen Anforderungen genügenden Ersatzmieter gestellt, so ist er von seiner Mietzinszahlungspflicht befreit. Hat der Mieter dagegen keinen solchen Ersatzmieter angeboten, so ist der Mieter von seinen Verpflichtungen zwar nicht befreit. Es trifft ihn jedoch nicht mehr eine vertragliche Zahlungspflicht, sondern eine Schadenersatzpflicht. Für diesen Schadenersatz stellt der Mietvertrag keine taugliche Schuldanerkennung für das Rechtsöffnungsverfahren dar (Urteil des Bezirksgerichtes Zürich, publiziert in MRA 4/2003, S. 140 ff.).
Bereitschaft zur Übernahme des Mietvertrages zu gleichen Bedingungen
Der Ersatzmieter darf keine günstigeren Bedingungen fordern, auch wenn der bisherige Mieter bereit ist, die Mietzinsdifferenz dem Vermieter zu bezahlen. Umgekehrt darf der Vermieter die Übernahme des Ersatzmieters nicht von Änderungen des bisherigen Mietvertrages abhängig machen, insbesondere keine längere Vertragsdauer und keine höhere Miete oder Kaution verlangen.
Verfahren
Für die Prüfung des Ersatzmieters müssen dem Vermieter mindestens 30 Tage eingeräumt werden. Der bisherige Mieter hat sich zu erkundigen, ob der Vermieter den Ersatzmieter angenommen hat und muss den Vermieter bei Passivität nochmals auf die Übernahmebereitschaft des vorgeschlagenen Ersatzmieters aufmerksam machen. Nach Ablauf der angesetzten Frist ist der Mieter von seinen Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter befreit.
Alternative: Der Geschäftsmietvertrag kann auf einen neuen Mieter übertragen werden. Der Vermieter darf dabei seine Zustimmung nur aus wichtigen Gründen verweigern. Umgekehrt bleibt der bisherige Mieter noch zwei Jahre für die Miete solidarisch haftbar.
Empfehlungen:
- Grundsätzlich genügt ein einziger Ersatzmieter. Die Nennung mehrerer Ersatzmieter ist von Vorteil, weil ein vorgeschlagener Ersatzmieter abspringen kann.
- Verwenden Sie ein Anmeldeformular, worin die Interessenten die Bereitschaft zur Übernahme des Mietvertrages erklären (zu beziehen beim Verband der Geschäftsmieter).
- Reichen Sie dem Vermieter Kopien Ihres Mietvertrages ein, worauf der (die) Ersatzmieter unterschriftlich erklären: "Ich offeriere die Übernahme des Mietvertrages per [Datum]". Legen Sie den Betreibungs- und den Handelsregisterauszug des (der) Ersatzmieter(s) bei; das spart Zeit.
Mit freundlichen Grüssen
Verband der Geschäftsmieter
Dr. Armin Zucker