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Scheitern die Verhandlungen über die Vertragsverlängerung, weil der Mieter den vom Vermieter geforderten höheren Mietzins nicht akzeptiert, und kündigt der Vermieter hierauf das Mietverhältnis, kann diese Kündigung je nach Höhe des bisherigen Mietzinses ungültig sein.

Ohne Einigung keine Verlängerung

Viele Geschäftsmietverträge billigen dem Mieter via Optionsklausel das Recht auf Verlängerung des Mietverhältnisses zu. Hält die Optionsklausel fest, dass die Parteien sich auf den neuen Mietzins noch einigen müssen und wird keine Einigung erzielt, kommt die Vertragsverlängerung nach neuer Bundesgerichtspraxis nicht zustande. Die Einigung scheitert in den meisten Fällen, weil der Vermieter für die Optionsdauer einen zu hohen Mietzins verlangt. Nach erfolglosen Verhandlungen steht es dem Vermieter frei, den Mietvertrag fortzusetzen (allerdings ohne feste Laufzeit) oder zu kündigen

Ertragsoptimierung erlaubt, aber!

Grundsätzlich ist es dem Vermieter erlaubt, das Mietverhältnis zu kündigen, um das Mietobjekt an einen Dritten zu einem höheren Mietzins zu vermieten. Ob die Kündigung zum Zwecke eines höheren Mietzinses gegen Treu und Glauben verstösst und somit ungültig ist, hängt davon ab, ob der vom Mieter bisher bezahlte Mietzins dem Vermieter bisher einen angemessenen Ertrag verschaffte und orts- und quartierüblich war.

Erhöhungsmöglichkeit als Kriterium

Die Kündigung zur Erzielung einer höheren Miete ist dann ungültig, wenn der bisherige Mietzins dem Vermieter bereits eine angemessene Rendite verschafft und orts- quartierüblich ist. Mit anderen Worten ist nachzuweisen, dass der bisherige Mietzins unter der Orts- und Quartierüblichkeit liegt. Bekanntlich sind für diesen Beweis die Hürden sehr hoch angesetzt, indem fünf Vergleichsobjekte mit völlig identischen Eigenschaften vorzuweisen sind. Die Beweislast trägt der Vermieter. Angesichts der historisch tiefen Hypothekarzinsen wird dem Vermieter zudem der Nachweis schwer fallen, dass er mit der bisherigen Miete keine genügende Rendite erziele.

Empfehlungen für Geschäftsmieter:

Fechten Sie die Kündigung nach gescheiterten Optionsverhandlungen mit der Begründung an, der bisherige Mietzins sei bereits orts- und quartierüblich und der Vermieter erziele auch einen angemessenen Ertrag;
Läuft das Mietverhältnis nach gescheiterten Optionsverhandlungen aus, ohne dass es eine Kündigung braucht (sog. "echte" Befristung), bleibt nur die Erstreckung. Diese müssen Sie spätestens 60 Tage vor Ablauf des Mietverhältnisses bei der zuständigen Schlichtungsbehörde verlangen.
Schaffen Sie bei neuen Optionen Klarheit und setzen Sie den Mietzins für die Verlängerungszeit im Voraus fest.

 

Mit freundlichen Grüssen
Verband der Geschäftsmieter

Dr. Armin Zucker

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