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Trotz anziehender Konjunktur herrscht immer noch ein gewaltiges Überangebot an Büro- und Gewerbeflächen. Über 5 Mio. Quadratmeter Geschäftsfläche stehen leer in der Schweiz. Das drückt auf die Preise und zwingt die Vermieter zu Konzessionen.

Schweizweit stehen über 10% der Büroflächen leer. Noch dramatischer sind die Leerstände bei Industrie- und Gewerbegebäuden. Anzeichen für eine Marktbesserung sind nicht in Sicht. Ausgenommen von diesem Überangebot sind Verkaufsflächen an erstklassigen Passantenlagen, moderne Büros direkt in der City und der Raum Genf.

Für Geschäftsmieter gilt es diese Situation zu nutzen. Der veränderte Immobilienmarkt bietet den Geschäftsmietern beste Möglichkeiten zur Optimierung ihrer Mietverträge. Der Geschäftmieter kann heute nicht nur wählerisch bei der Auswahl des Mietobjekts sein. Er kann auch eine harte Position bei den Verhandlungen um die Mietkonditionen einnehmen. Die Zeiten des Vermieterdiktats sind vorbei.

Zusätzliche Leistungen des Vermieters sind gefordert

Neben der Lage, der Erschliessung und der Infrastruktur sind angesichts dieser Marktverhältnisse Zusatzleistungen des Vermieters und zusätzliche Anreize zum Vertragsschluss gefragt. Indirekte Preiskonzessionen, wie z.B. die finanzielle Beteiligung des Vermieters am Mieterausbau oder am Umzug, sind kein Tabu mehr. Eine andere Möglichkeit ist die Forderung nach Gratismonaten oder einer gestaffelten Miete mit einem reduzierten Mietzins in den ersten Jahren, gefolgt von einer stufenweisen Erhöhung in den Folgejahren.

Mehr Flexibilität bei der Mietdauer

Auch bei der Mietdauer darf vom Vermieter ein Entgegenkommen erwartet werden. Verbreitet waren bisher lange Laufzeiten zwischen 5 und 15 Jahren. Bei langen Laufzeiten sollte sich der Geschäftmieter die Möglichkeit eines frühzeitigen Ausstieges sichern (Exit-Klausel), nicht zuletzt um auf wirtschaftliche Veränderungen rasch und adäquat zu reagieren. Vermieter sträuben sich manchmal gegen ein solches vorzeitiges Kündigungsrecht des Mieters. Dann hilft das Angebot einer Konventionalstrafe im Fall einer vorzeitigen Kündigung. Optimal erscheint uns eine feste Laufzeit von fünf Jahren mit einer oder mehreren Optionen zur Vertragsverlängerung, kombiniert mit einem vorzeitigen Kündigungsrecht des Mieters nach drei Jahren. Wichtig ist dabei, dass der Mietzins für die Verlängerungzeit bereits bestimmt ist („echte“ Optionen). Von unechten Verlängerungsoptionen, wo der Mietzins später festgelegt wird, ist unbedingt abzuraten weil bei Uneinigkeit der Parteien eine Verlängerung nicht zustande kommt.

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Mit freundlichen Grüssen
Verband der Geschäftsmieter

Dr. Armin Zucker

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